{"id":4417,"date":"2019-05-12T05:22:00","date_gmt":"2019-05-12T05:22:00","guid":{"rendered":"https:\/\/test.franklegaltax.com\/?p=4417"},"modified":"2025-05-08T11:48:16","modified_gmt":"2025-05-08T04:48:16","slug":"grundzuge-des-thailandischen-immobilienrechts","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/franklegaltax.com\/de\/grundzuge-des-thailandischen-immobilienrechts\/","title":{"rendered":"Grundz\u00fcge des thail\u00e4ndischen Immobilienrechts"},"content":{"rendered":"\n<p><em>(Stand: Juli 2013)<\/em><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Grunderwerb durch Ausl\u00e4nder<\/h2>\n\n\n\n<p>Das thail\u00e4ndische Recht schr\u00e4nkt Ausl\u00e4nder grunds\u00e4tzlich darin ein, in Thailand Grundst\u00fccke zu kaufen und Eigentum daran zu erwerben. Nur in folgenden F\u00e4llen ist derzeit ein Grunderwerb durch Ausl\u00e4nder m\u00f6glich:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Das thail\u00e4ndische \u201eBoard of Investment (BOI)\u201c und die sog. \u201eIndustrial Estates Authority\u201c haben die M\u00f6glichkeit, im Rahmen ihrer F\u00f6rderung bestimmter Wirtschaftssektoren einem beg\u00fcnstigten Unternehmen den Erwerb von Grundst\u00fccken zu erlauben.<\/li>\n\n\n\n<li>Ebenso kann eine Erlaubnis nach dem sog. Petroleum Act im Rahmen bestimmter danach genehmigter Projekte erteilt werden.<\/li>\n\n\n\n<li>Eine Ausnahme besteht weiterhin f\u00fcr Banken und andere Finanzinstitute, die von ausl\u00e4ndischer Seite \u00fcbernommen wurden.<\/li>\n\n\n\n<li>Ein Ausl\u00e4nder, der mindestens 40 Millionen Baht in bestimmte zugelassene Wertpapiere in Thailand investiert, darf ein Grundst\u00fcck mit einer Gr\u00f6\u00dfe bis zu 1 rai (1600 qm) zu Wohnzwecken f\u00fcr sich und seine Familie erwerben.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Diese Ausnahmen sind f\u00fcr die Mehrheit der ausl\u00e4ndischen Investoren nicht relevant. Im Folgenden werden verschiedene legale Wege f\u00fcr Ausl\u00e4nder aufgezeigt, ein Eigentums- oder Besitzrecht auf eine Immobilie in Thailand zu erwerben.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Mietbesitz<\/h2>\n\n\n\n<p>Ausl\u00e4nder k\u00f6nnen kurzfristige oder langfristige Mietvertr\u00e4ge \u00fcber Grundst\u00fccke und\/oder H\u00e4user abschlie\u00dfen. Solche Mietvertr\u00e4ge k\u00f6nnen f\u00fcr eine Dauer von bis zu 30 Jahren registriert werden und enthalten oft eine Klausel, welche danach einen Neubeginn der Miete f\u00fcr weitere 30 Jahre vorsieht. Es ist jedoch zu ber\u00fccksichtigen, dass nach thail\u00e4ndischem Recht eine solche Erneuerung nur einmalig m\u00f6glich ist. Mietvertr\u00e4ge zu industriellen oder kommerziellen Zwecken k\u00f6nnen f\u00fcr eine Mietdauer von bis zu 50 Jahren abgeschlossen werden. Auch hier ist eine einmalige Erneuerung f\u00fcr einen Zeitraum von weiteren 50 Jahren m\u00f6glich. Die meisten Beh\u00f6rden halten solche Erneuerungsklauseln nur gegen\u00fcber dem urspr\u00fcnglichen Vermieter und Landeigent\u00fcmer, nicht aber gegen\u00fcber einem eventuellen Rechtsnachfolger des Vermieters, f\u00fcr durchsetzbar. Mietvertr\u00e4ge, die \u00fcber eine Dauer von mehr als drei Jahren abgeschlossen werden, sind beim zust\u00e4ndigen Grundbuchamt auf der Titelurkunde des Landes einzutragen, um auch nach Ablauf des Zeitraums von drei Jahren durchsetzbar zu sein.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Grundeigentumserwerb durch eine Gesellschaft<\/h2>\n\n\n\n<p>Eine thail\u00e4ndische Gesellschaft mit beschr\u00e4nkter Haftung (\u201ePrivate Limited Company\u201c) kann als juristische Person Grundeigentum erwerben. Die Gesellschaft muss gem\u00e4\u00df ihrem Gesch\u00e4ftszweck und ihrer Satzung befugt sein, Grundeigentum zu haben und in Grundeigentum zu investieren. Ausl\u00e4ndische Gesellschafter d\u00fcrfen mit bis zu maximal 49 % an einer solchen Gesellschaft beteiligt sein, den Rest der Anteile m\u00fcssen echte thail\u00e4ndische Investoren halten.<\/p>\n\n\n\n<p>Sehr wichtig ist, dass rechtzeitig die Jahresbilanzen fertiggestellt und die anfallenden Steuern bezahlt werden.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Grundeigentumserwerb durch eine Gesellschaft<\/h2>\n\n\n\n<p>Unter den drei Hauptformen ist \u201cNor Sor 3 Gor\u201d der bevorzugte Besitztitel.&nbsp; Die diesbez\u00fcgliche Urkunde enth\u00e4lt bereits eine relativ genaue Bemessung des Grundst\u00fcckes und seiner Grenzen (allerdings nicht so pr\u00e4zise wie ein Chanote), sowie einen Nachweis \u00fcber die Nutzung des Grundst\u00fcckes in der Vergangenheit. \u201cNor Sor 3\u201d ist fast identisch mit einer \u201cNor Sor 3 Gor\u201d\u2013Urkunde, mit dem Unterschied, dass die Abmessungen und Grenzen des \u201cNor Sor 3 Gor\u201d pr\u00e4ziser sind.&nbsp; Au\u00dferdem muss bei einem \u201cNor Sor 3\u201d &#8211; Besitztitel eine 30-t\u00e4gige Frist der \u00f6ffentlichen Bekanntmachung eingehalten werden bevor die Eigentums\u00fcbertragung stattfinden kann, wohingegen diese \u00c4nderungen bei einem \u201cNor Sor 3 Gor\u201d sofort registriert werden k\u00f6nnen.<br>Der unsicherste Titel ist der \u201cSor Kor 1\u201d.&nbsp; Dieses Dokument ist ein unregistriertes Formular, welches den Anspruch eines Grundst\u00fccksbewohners oder -nutzers wiedergibt, dass das Land ihm bzw. ihr geh\u00f6rt.&nbsp; Die Abmessungen sind in einem solchen Dokument ungenau wiedergegeben oder fehlen v\u00f6llig und k\u00f6nnen auch leicht bestritten werden. Dennoch, auch ein einfacher \u201cSor Kor 1\u201d\u2013Titel kann gekauft und in einen Chanote umgewandelt werden.<\/p>\n\n\n\n<p>Das Antragsverfahren, um eines der drei Besitzrechtdokumente Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor oder Sor Kor 1 in einen Chanote h\u00f6herzustufen, kann je nach Grundbuchamt von drei Monaten bis zu eineinhalb Jahren dauern.<\/p>\n\n\n\n<p>Neben dem Chanote nach dem \u201eLand Act\u201c existieren einige andere, wenn auch weit weniger gebr\u00e4uchliche Arten von rechtlich anerkannten Chanotes.&nbsp; Diese anderen Chanote &#8211; Typen enthalten zwar nicht ganz so genaue Gemarkungs- und Abmessungsangaben wie ein Chanote nach dem Land Act, aber sie werden vom Grundbuchamt hinsichtlich der Eigentums\u00fcbertragung und der Registrierung wie ein solcher behandelt.<\/p>\n\n\n\n<p>Zusammenfassend l\u00e4sst sich sagen, dass der Grund f\u00fcr die vielen verschiedenen Land-Titelurkunden, denen man in Thailand begegnet, in der komplexen und teilweise widerspr\u00fcchlichen Geschichte der Landerschlie\u00dfung und Eigentumsdokumentierung in Thailand liegt. Selbst ein ordnungsgem\u00e4\u00df erstellter Chanote kann rechtlich angreifbar sein. Vor diesem Hintergrund ist es ratsam, vor jedem Grundst\u00fcckserwerb eine sorgf\u00e4ltige Pr\u00fcfung der Geschichte des Grundst\u00fccks und der entsprechenden Landtiteldokumente durchzuf\u00fchren. Denn der K\u00e4ufer eines Grundst\u00fccks \u00fcbernimmt mit dem gekauften Land jegliche M\u00e4ngel eines Titels sowie m\u00f6gliche Forderungen gegen den Titelinhaber.<\/p>\n\n\n\n<p>Eine solche sog. \u201cDue Diligence\u201c durch qualifizierte und erfahrene Rechtsanw\u00e4lte, welche mit der Geschichte der Grundst\u00fccksdokumente und den Verfahren vor dem Grundbuchamt vertraut sind, sollte immer durchgef\u00fchrt werden bevor ein Grundst\u00fcck gekauft wird. Diese Pr\u00fcfung beinhaltet generell eine vollst\u00e4ndige Pr\u00fcfung der Geschichte des jeweiligen Titels, die Untersuchung von Grundst\u00fccksbelastungen, eine Besichtigung des Grundst\u00fccks vor Ort, und die Pr\u00fcfung von bauplanungs- und bauordungsrechtlichen Vorschriften.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Erwerb einer Eigentumswohnung (\u201eCondominium Unit\u201d)<\/h2>\n\n\n\n<p>Die Regeln f\u00fcr den Erwerb einer Eigentumswohnung \u00e4hneln denen f\u00fcr den Erwerb von Grundst\u00fccken. Die einzelnen Einheiten einer Wohnanlage (\u201eCondominium\u201c) haben eine Art Eigentumsurkunde (\u201eUnit Title Deed\u201c) und das Eigentum wird beim Grundbuchamt \u00fcbertragen. Ausl\u00e4nder k\u00f6nnen hier echtes Eigentum an bis zu 49% der Fl\u00e4che einer Eigentumswohnanlage erwerben, sei es als nat\u00fcrliche Person oder als ausl\u00e4ndische Gesellschaft, und dabei als Eigent\u00fcmer auf der Titelurkunde eingetragen werden. Diejenigen, die keine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung haben, m\u00fcssen den Nachweis erbringen, dass ausl\u00e4ndisches Geld nach Thailand gebracht wurde, um die Wohneinheit zu kaufen. Eine Eigentumswohnung kann von Ausl\u00e4ndern auch auf dieselbe Art und Weise gemietet werden wie dies bei Grundst\u00fccken m\u00f6glich ist.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Eigentumserwerb von Geb\u00e4uden<\/h2>\n\n\n\n<p>Auch Geb\u00e4ude k\u00f6nnen ohne Weiteres von Ausl\u00e4ndern in deren eigenem Namen erworben werden. Empfehlenswert, aber nicht zwingend erforderlich, ist die Eintragung eines sog. Erbbaurechts (\u201eSuperficies\u201c) auf der Titelurkunde des Grundst\u00fccks, auf dem das Geb\u00e4ude steht. Dies beinhaltet das Recht, Eigent\u00fcmer eines Geb\u00e4udes zu sein, auf einem Grundst\u00fcck das nicht im Eigentum des Erbbauberechtigten steht.<\/p>\n\n\n\n<p>Wenn ein ausl\u00e4ndischer Investor der erste Eigent\u00fcmer des Hauses ist, sollte er Nachweise haben, dass er das Haus gebaut hat, z.B. Zahlungsbelege f\u00fcr den Bau des Geb\u00e4udes sowie ein Bauvertrag&nbsp; und eine Baugenehmigung, welche auf den eigenen Namen ausgestellt ist. Im Falle eines Zweitk\u00e4ufers muss der Eigentums\u00fcbergang in dessen Namen beim zust\u00e4ndigen Grundbuchamt eingetragen werden und er erfordert eine 30-t\u00e4gige \u00f6ffentliche Bekanntmachung vor der \u00dcbertragung.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Eigentums\u00fcbergang<\/h2>\n\n\n\n<p>Das Eigentum an einem Grundst\u00fcck oder einem Geb\u00e4ude wird durch eine schriftliche Registrierung beim zust\u00e4ndigen Grundbuchamt \u00fcbertragen. Der Eigentumswechsel wird auf der Titelurkunde und\/oder auf anderen Dokumenten festgehalten. Alle Dokumente werden in Form \u00f6ffentlicher Urkunden aufbewahrt.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Steuern und Geb\u00fchren<\/h2>\n\n\n\n<p>Im Allgemeinen fallen mit der Registrierung des Eigentums derzeit folgende einmalige Geb\u00fchren und Steuern an:<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">1) Geb\u00fchren des Grundbuchamts (\u201eTransfer Fee\u201c)<\/h3>\n\n\n\n<p>Die vom Grundbuchamt erhobene \u00dcbertragungsgeb\u00fchr betr\u00e4gt 2% des vom Grundbuchamt gesch\u00e4tzten Wertes der Immobilie.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">2) Einkommenssteuer (\u201eWithholding Tax\u201c)<\/h3>\n\n\n\n<p>Die Einkommenssteuer betr\u00e4gt derzeit 1% des vom Grundbuchamt gesch\u00e4tzten Wertes der Immobilie bzw. des tats\u00e4chlichen Kaufpreises (es ist der jeweils h\u00f6here Wert ausschlaggebend), wenn der Verk\u00e4ufer eine juristische Person ist. Dies ist eine Quellensteuer, welche auf die von der Gesellschaft f\u00fcr das entsprechende Jahr zu zahlende Einkommenssteuer angerechnet wird.<\/p>\n\n\n\n<p>F\u00fcr den Fall, dass der Verk\u00e4ufer eine nat\u00fcrliche Person ist, berechnet sich die zu zahlende Einkommenssteuer nach einem Stufentarif, welcher zwischen 0% &#8211; 37% des vom Grundbuchamt gesch\u00e4tzten Wertes der Immobilie liegt.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">3) Stempelsteuer (\u201eStamp Duty\u201c) oder Grunderwerbssteuer (\u201eSpecific Business Tax\u201c)<\/h3>\n\n\n\n<p>Stempelsteuer: sie betr\u00e4gt 0,5 % des vom Grundbuchamt gesch\u00e4tzten Wertes der Immobilie bzw. des Kaufpreises (es ist der jeweils h\u00f6here Wert ausschlaggebend), <strong>oder**<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Grunderwerbssteuer: sie betr\u00e4gt 3,3 % des vom Grundbuchamt gesch\u00e4tzten Wertes der Immobilie bzw. des Kaufpreises (es ist der jeweils h\u00f6here Wert ausschlaggebend).<\/p>\n\n\n\n<p><strong>**<\/strong>in der Regel wird die Stempelsteuer anfallen, wenn das Grundst\u00fcck innerhalb der letzten 5 Jahre (bei thail\u00e4ndischem Eigent\u00fcmer: 2 Jahre) nicht \u00fcbertragen wurde, andernfalls f\u00e4llt die Grunderwerbssteuer an.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Geb\u00fchren bei Mietvertr\u00e4gen<\/h2>\n\n\n\n<p>F\u00fcr registrierte Mietvertr\u00e4ge fallen eine Registrierungsgeb\u00fchr (\u201eRegistration Fee\u201c) und eine Stempelgeb\u00fchr (\u201eStamp Duty\u201c) in H\u00f6he von insgesamt 1,1% des Gesamtmietzinses f\u00fcr die registrierte Mietdauer an (d.h. eventuelle Erneuerungen der Mietdauer bleiben zun\u00e4chst unber\u00fccksichtigt).<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Hypotheken\/Grundpfandrechte<\/h2>\n\n\n\n<p>Ein Grundst\u00fcck oder ein Geb\u00e4ude kann von nat\u00fcrlichen Personen (eingeschlossen ausl\u00e4ndische nat\u00fcrliche Personen) zwecks Sicherung von Verbindlichkeiten mit einer Hypothek bzw. einem Grundpfandrecht belastet werden. Juristische Personen, einschlie\u00dflich thail\u00e4ndischer juristischer Personen, die nicht dem Finanzsektor angeh\u00f6ren, sind nicht befugt, eine Hypothek bzw. ein Grundpfandrecht zu registrieren.<\/p>\n\n\n\n<p>Die Registrierungs- und Stempelgeb\u00fchr f\u00fcr eine Hypothek bzw. ein Grundpfandrecht betr\u00e4gt insgesamt 1,05% des im entsprechenden Vertrag vereinbarten Sicherungsbetrages (begrenzt auf eine Maximalgeb\u00fchr von 200.000 Thai Baht).<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Wiederkehrende Steuern<\/h2>\n\n\n\n<p>Die sog. \u201e<strong>Land and House Tax<\/strong>\u201c ist von allen Eigent\u00fcmern eines Hauses, Geb\u00e4udes, einer Anlage und\/oder eines Grundst\u00fccks j\u00e4hrlich zu entrichten, nicht besteuert wird jedoch der erste Wohnsitz. Der Steuersatz betr\u00e4gt 12,5% des Betrages, der dem aktuellen bzw. zu erwartenden (d.h. erzielbaren) j\u00e4hrlichen Mietzinses f\u00fcr die Immobilie entspricht.<\/p>\n\n\n\n<p>Die sog. <strong>\u201eLocal Development Tax\u201c<\/strong> ist von jeder Person, die entweder ein Grundst\u00fcck besitzt oder Eigent\u00fcmer eines Grundst\u00fcckes ist, j\u00e4hrlich zu entrichten. Die Steuerrate variiert je nach dem von den \u00f6rtlichen Beh\u00f6rden gesch\u00e4tzten Wert der Immobilie. Es wird ein Freibetrag gew\u00e4hrt f\u00fcr Grundst\u00fccke, die eigenen Wohnzwecken dienen. Dieser Freibetrag unterscheidet sich je nach Lage des Grundst\u00fccks.<\/p>\n\n\n\n<p>Eine <strong>Einkommens- bzw. K\u00f6rperschaftssteuer<\/strong> wird bei dem Eigent\u00fcmer eines Grundst\u00fccks erhoben, wenn mit dem Grundst\u00fcck Einkommen erzielt wird. Ein solches Einkommen k\u00f6nnen zum Beispiel Mieteinnahmen oder ein Gewinn beim Verkauf einer Immobilie sein.<\/p>\n\n\n\n<p><strong><em>Diese \u00dcbersicht dient nur informatorischen Zwecken und ersetzt keine rechtliche Beratung. FRANK Legal &amp; Tax \u00fcbernimmt keinerlei Haftung f\u00fcr den Inhalt dieser Zusammenfassung. Wir empfehlen dringend, sich vor einer gesch\u00e4ftlichen Bet\u00e4tigung in Thailand durch einen fachkundigen Rechtsanwalt beraten zu lassen. <\/em><\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>(Stand: Juli 2013) Grunderwerb durch Ausl\u00e4nder Das thail\u00e4ndische Recht schr\u00e4nkt Ausl\u00e4nder grunds\u00e4tzlich darin ein, in Thailand Grundst\u00fccke zu kaufen und Eigentum daran zu erwerben. Nur in folgenden F\u00e4llen ist derzeit ein Grunderwerb durch Ausl\u00e4nder m\u00f6glich: Diese Ausnahmen sind f\u00fcr die Mehrheit der ausl\u00e4ndischen Investoren nicht relevant. 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