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Langzeitmiete vs. Nießbrauch für Ausländer

Dezember 20, 2023

Immobilien in Thailand dienen nicht nur als Investitionsobjekte, sondern auch als Wohn- und Geschäftsräume, für Einheimische und Ausländer gleichermaßen. 

Obwohl das thailändische Recht Ausländern immer noch das Eigentum an bestimmten Grundstücken in Thailand untersagt, ist das reine Grundeigentum nicht das einzige Mittel, um in Thailand Immobilien zu nutzen. Der thailändische Gesetzgeber bietet verschiedene Alternativen für Einzelpersonen, insbesondere auch Ausländer, um das Potenzial der Immobilie zu nutzen, unabhängig vom Eigentum. Diese Flexibilität ermöglicht es, in den Genuss von Vorteilen zu kommen, wobei ein herausragendes Beispiel Land ist, das sie zwar nicht besitzen dürfen, aber langfristig mieten können. 

Langzeitmietverträge 

Das thailändische Zivil- und Handelsgesetz (CCC) regelt Langzeitmietverträge („Leasing“) in den Abschnitten 537 bis 571 CCC). Sie sind eine der beliebtesten Methoden, um als Ausländer Grundeigentum in Thailand zu erwerben. 

Langzeitmietverträge sind als langfristige Rechtsstruktur anerkannt. Abschnitt 540 CCC besagt, dass der Zeitraum bis zu maximal dreißig Jahre betragen und um weitere dreißig Jahre verlängert werden kann. Wenn jedoch das zu mietendes Land für kommerzielle Zwecke genutzt wird, kann es bis zu fünfzig Jahre gemietet werden, was um weitere fünfzig Jahre verlängert werden. 

Es gibt einige Anforderungen, die beachtet werden müssen, um den Langzeitmietvertrag erfolgreich zu registrieren und den größten Nutzen daraus zu ziehen. Abschnitt 538 CCC hat die wesentlichen Anforderungen festgelegt: Der Vertrag muss schriftlich verfasst und beim zuständigen Beamten im Grundbuchamt registriert werden; andernfalls ist es nur drei Jahre lang durchsetzbar. Abgesehen von der Möglichkeit der langfristigen Nutzung gibt es andere bedeutende Vorteile, die der Langzeitmieter erwerben würde. 

Nach der Registrierung des Vertrages hat der Mieter volle Rechte an dem Land; jedoch darf der Mieter die Immobilie nur für den im Vertrag vereinbarten Zweck nutzen. Jede andere Nutzung, wie beispielsweise Untervermietung, erfordert die Zustimmung des Vermieters. Daher würde eine Handlung, die aus dem Handlungsumfang beider Parteien ausgeschlossen ist, als Vertragsbruch betrachtet. Trotz der Rechte an der Immobilie muss sich der Langzeitmieter bewusst sein, dass der Vermieter weiterhin das Recht hat, das Land zum Verkauf zu stellen oder mit einer Hypothek zu belasten. Wenn dieser Fall eintritt, werden allerdings die Rechte des Mieters nicht beeinträchtigt und blieben gleich. 

Darüber hinaus können Mieter und Vermieter vereinbaren, dass das Langzeitmietrecht vererbbar sein soll. Das thailändische Oberste Gericht hat in seinem Urteil Nr. 11058/2559 die Vererbbarkeit dieses Rechts bestätigt. 

Aufgrund der geringen rechtlichen Hürden sind diese Langzeitmietverträge eine der beliebtesten Möglichkeiten bei Privatpersonen, insbesondere Ausländern in Thailand, die neben dem Besitz auch den vollen Nutzen aus der Immobilie ziehen wollen. 

Nießbrauch 

Auf der anderen Seite bietet das thailändische Recht eine Alternative zu einem langfristigen Mietvertrag mit leicht unterschiedlichen Merkmalen. Es wird als „Usufruct“ bezeichnet und ist in Abschnitt 1417 CCC geregelt. Der Nießbrauch ist zu einer der Hauptalternativen zur Langzeitmiete geworden, die von einer Immobilie profitieren möchten, ohne Eigentümer zu sein. Dies bedeutet, dass der Begünstigte, der als Nießbraucher anerkannt ist, nur das Recht hat, die Immobilie zu besitzen, er ist allerdings nicht der Eigentümer. Ähnlich wie beim Mietrecht kann die Dauer, in der der Nießbraucher von der Immobilie profitieren kann, zwischen den Parteien vereinbart werden; der Hauptunterschied besteht jedoch darin, dass der Nießbraucher keine maximale Nutzungszeit hat. Es kann vereinbart werden, dass dieses Recht bis an sein Lebensende besteht, ohne dass eine Verlängerung erforderlich ist, was es weniger kompliziert macht als das Mietrecht. 

Obwohl der Nießbrauch es ermöglicht, von der Immobilie über einen lebenslangen Zeitraum zu profitieren, kann der Nießbraucher nur von der vorhandenen Immobilie profitieren, für die der Nießbrauch registriert ist. Rechte zur Änderung, Abbruch oder Änderung jeglicher Substanz der Immobilie sind untersagt, es sei denn, es wurde vom Eigentümer zugestimmt. So kann etwa der Nießbraucher die Immobilie vermieten, ohne zuvor die Zustimmung des Eigentümers einholen zu müssen. 

Obwohl der Eigentümer mehr Privilegien als der Nießbraucher hat, verhindert das thailändische Recht etwaige Verstöße oder Nachteile gegenüber dem bestehenden Eigentum zu verhindern. Jede Transaktion, die aufgrund des Nießbrauchs eine Belastung schaffen würde, bedarf der Zustimmung aller Parteien. Wenn der Eigentümer beispielsweise die Immobilie verkaufen möchte, ist die Zustimmung des Nießbrauchers eine Voraussetzung für einen wirksamen Verkauf. Insgesamt steht dem Nießbraucher damit das Recht zu, den Eigentümer daran zu hindern, die Immobilie zu verkaufen oder zu belasten. 

Obwohl der Nießbrauch auf Lebenszeit vereinbart werden kann, stellt es ein persönliches, nicht vererbbares Recht dar. Es muss mit dem Tod des Nießbraucher oder einen von beiden Parteien vereinbarten Zeitpunkt enden.

Die nachstehende Tabelle gibt einen Überblick über die oben genannten Rechtsstrukturen: 

Fazit

Aufgrund der zahlreichen Vorteile sind Langzeitmiete und Nießbrauch bevorzugte Möglichkeiten, die es Ausländern ermöglichen, Grundstücke in Thailand in vollem Umfang zu nutzen. Diese Vorteile ermöglichen es  von der Immobilie über einen längeren Zeitraum profitieren, ohne Eigentümer zu sein. 

Dennoch ist es nach wie vor entscheidend zu bedenken, dass jede der Möglichkeiten ihre Einschränkungen hat und möglicherweise nicht in jedem Fall den Bedürfnissen entspricht. Es ist wichtig, die am besten geeignete Option sorgfältig zu prüfen, um die gewünschte Nutzung der Immobilie sicherzustellen.

Wenn Sie Fragen zu Mietrecht oder Nutznießung haben, zögern Sie bitte nicht, uns unter [email protected] zu kontaktieren. 


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