Übersicht thailändische Unternehmen
Leave a CommentThailand ist bekannt als Urlaubsland und für sein gutes Essen, aber es ist auch ein Land, das für ausländische Investoren viele Geschäftsmöglichkeiten bietet.
Für ausländische Investoren bietet sich, als mit Abstand gängigste Rechtsform, die Gründung einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung an. Hierfür müssen jedoch bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden:
- Mindestens drei Gründer, von denen jeder mindestens eine Aktie hält,
- Der Wert eines Geschäftsanteils sollte nicht weniger als fünf THB betragen, und
- Mindestens ein ernannter Geschäftsführer.
Die Eintragung in das Handelsregister geht schnell und kann wenn notwendig innerhalb eines Tages erfolgen. Dabei ist zu beachten, dass alle Informationen über die Geschäftsführer, Gesellschafter und alle Änderungen in der Unternehmensstruktur der Öffentlichkeit zugänglich sein werden.
Alle juristischen Personen, einschließlich Gesellschaften mit beschränkter Haftung, sind, unabhängig vom operativen Status des Unternehmens nach thailändischem Recht verpflichtet Jahresabschlüsse vorzulegen. Das bedeutet, dass ein Unternehmen, das seine Geschäftstätigkeit eingestellt hat, aber noch nicht liquidiert worden ist, diese rechtlichen Anforderungen weiterhin erfüllen muss. Die Buchführungspflicht besteht ab Registrierung der Gesellschaft.
Sofern mehr als 50% der Gesellschaftsanteile von thailändischen Staatsangehörigen gehalten werden, ist eine Gesellschaft als „thailändisches Unternehmen“ anzusehen. Werden jedoch 50% oder mehr der Gesellschaftsanteile von ausländischen Staatsangehörigen gehalten, so ist die Gesellschaft als „ausländisches Unternehmen“ anzusehen. Ausländische Unternehmen benötigen – sofern keine Befreiung anwendbar ist – eine behördliche Genehmigung („Foreign Business License“ oder „FBL“), um in Thailand geschäftlich tätig zu werden. Den Vorgaben des Foreign Business Act B.E. 2542 folgend, hat der zuständige Beamte verschiedene Kriterien in Betracht zu ziehen, bevor eine FBL gewährt wird. Hier sind z.B. die Vor- und Nachteile für die Sicherheit des Landes, die wirtschaftliche und soziale Entwicklung, die Größe des Unternehmens, die lokale Beschäftigung heranzuziehen. Die Erteilung der Lizenz hängt von den mit dem Investment verbundenen Vorteilen für Thailand, sowie ob dieses den thailändischen Interessen förderlich ist ab. Der gesamte Prozess ist sehr zeitaufwendig und die Erfolgsaussichten sind nicht immer gut vorhersehbar.
Neben der FBL bietet Thailand aber auch andere Möglichkeiten für ausländische Investoren, wie beispielsweise eine Förderung durch das Thailand Board of Investment („BOI“). Das BOI wurde auf der Grundlage des Investitionsförderungsgesetzes B.E. 2520 zum Zwecke der Förderung von bestimmten ausländischen und inländischen Investitionen gegründet, die in Thailand als willkommen angesehen werden. Das BOI hat die Befugnis, nach eigenem Ermessen bestimmte Handels-, Steuer-, Beschäftigungs-, Finanz- und anderweitige Anreize zu gewähren. Die Anreize des BOI werden in zwei Kategorien unterteilt: Steuerliche Anreize und nichtsteuerliche Anreize. Steuerliche Anreize hängen von vielen Faktoren ab, wie z.B. geographische Lage, Art des Unternehmens und ob die Produktion für den Export oder den Verkauf im Inland bestimmt ist, während nichtsteuerliche Anreize für alle Unternehmen zur Verfügung stehen.
Verfahren der Firmenregistrierung:
Der erste Schritt bei der Registrierung eines Unternehmens ist die Namensreservierung. Um einen Namen zu reservieren, muss ein Gründer ein Online-Formular zur Reservierung des Namens beim Department of Business Development des MOC einreichen.
Nachdem die Namensreservierung genehmigt wurde, ist anschließend der Antrag zur Registrierung des Gesellschaftsvertrages und zur Registrierung der Firmengründung einzureichen. Beide Anträge können gleichzeitig eingereicht werden.
Der Gesellschaftsvertrag muss den Namen des Unternehmens, die Provinz, in dem das Unternehmen seinen Geschäftssitz hat, den Umfang der Geschäftstätigkeit des Unternehmens, das zu registrierende Kapital und die Namen der Gesellschafter enthalten. Die Angaben zum Gesellschaftskapital müssen die Anzahl der Aktien und deren Nennwert enthalten. Bei der Gründung müssen die Gesellschaftssatzung, die Geschäftsführer, sowie deren Befugnisse, der zuständige Buchprüfer des Unternehmens und das genehmigte Kapital – auch wenn es nur teilweise eingezahlt ist – angegeben werden.
Obwohl es keine Mindestkapitalanforderungen für in Thailand registrierte Unternehmen gibt, sollte die Höhe des Stammkapitals dem beabsichtigten Geschäftsbetrieb angemessen sein. Hierbei ist zu beachten, dass, sofern das Unternehmen Ausländer beschäftigen will, für das Visum und die Arbeitserlaubnis auch bestimmte Mindestanforderungen an das eingezahlte Kapital gelten.
Die gesetzlichen Gebühren für die Eintragung eines Unternehmens setzen sich wie folgt zusammen:
| Registrierung des Gesellschaftsvertrag | 500 THB |
| Firmenregistrierung | 5,000 THB |
| Eintragungsbescheinigung | 100 THB |
| Stempelsteuer für Gesellschaftsvertrag | 200 THB |
| Stempelsteuer für Gesellschaftssatzung | 200 THB |
- Der Gesamtbetrag der Gebühren und Steuern beläuft sich auf 6.000 THB.
- Zusätzlich kann eine 50-Baht Dokumentenprüfungsgebühr erhoben werden.
Ein Unternehmen, das einen oder mehrere Mitarbeiter hat, ist verpflichtet, sich innerhalb von 30 Tagen nach der ersten Anstellung beim Social-Security-Office anzumelden. Ein Unternehmen mit einem Umsatz von mehr als 1,8 Millionen THB muss sich innerhalb von 30 Tagen nach dem Zeitpunkt, an dem der Jahresumsatz diesen Schwellenwert überschritten hat, beim Finanzamt registrieren lassen.
Grundzüge des thailändischen Immobilienrechts
Leave a Comment(Stand: Juli 2013)
Grunderwerb durch Ausländer
Das thailändische Recht schränkt Ausländer grundsätzlich darin ein, in Thailand Grundstücke zu kaufen und Eigentum daran zu erwerben. Nur in folgenden Fällen ist derzeit ein Grunderwerb durch Ausländer möglich:
- Das thailändische „Board of Investment (BOI)“ und die sog. „Industrial Estates Authority“ haben die Möglichkeit, im Rahmen ihrer Förderung bestimmter Wirtschaftssektoren einem begünstigten Unternehmen den Erwerb von Grundstücken zu erlauben.
- Ebenso kann eine Erlaubnis nach dem sog. Petroleum Act im Rahmen bestimmter danach genehmigter Projekte erteilt werden.
- Eine Ausnahme besteht weiterhin für Banken und andere Finanzinstitute, die von ausländischer Seite übernommen wurden.
- Ein Ausländer, der mindestens 40 Millionen Baht in bestimmte zugelassene Wertpapiere in Thailand investiert, darf ein Grundstück mit einer Größe bis zu 1 rai (1600 qm) zu Wohnzwecken für sich und seine Familie erwerben.
Diese Ausnahmen sind für die Mehrheit der ausländischen Investoren nicht relevant. Im Folgenden werden verschiedene legale Wege für Ausländer aufgezeigt, ein Eigentums- oder Besitzrecht auf eine Immobilie in Thailand zu erwerben.
Mietbesitz
Ausländer können kurzfristige oder langfristige Mietverträge über Grundstücke und/oder Häuser abschließen. Solche Mietverträge können für eine Dauer von bis zu 30 Jahren registriert werden und enthalten oft eine Klausel, welche danach einen Neubeginn der Miete für weitere 30 Jahre vorsieht. Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass nach thailändischem Recht eine solche Erneuerung nur einmalig möglich ist. Mietverträge zu industriellen oder kommerziellen Zwecken können für eine Mietdauer von bis zu 50 Jahren abgeschlossen werden. Auch hier ist eine einmalige Erneuerung für einen Zeitraum von weiteren 50 Jahren möglich. Die meisten Behörden halten solche Erneuerungsklauseln nur gegenüber dem ursprünglichen Vermieter und Landeigentümer, nicht aber gegenüber einem eventuellen Rechtsnachfolger des Vermieters, für durchsetzbar. Mietverträge, die über eine Dauer von mehr als drei Jahren abgeschlossen werden, sind beim zuständigen Grundbuchamt auf der Titelurkunde des Landes einzutragen, um auch nach Ablauf des Zeitraums von drei Jahren durchsetzbar zu sein.
Grundeigentumserwerb durch eine Gesellschaft
Eine thailändische Gesellschaft mit beschränkter Haftung („Private Limited Company“) kann als juristische Person Grundeigentum erwerben. Die Gesellschaft muss gemäß ihrem Geschäftszweck und ihrer Satzung befugt sein, Grundeigentum zu haben und in Grundeigentum zu investieren. Ausländische Gesellschafter dürfen mit bis zu maximal 49 % an einer solchen Gesellschaft beteiligt sein, den Rest der Anteile müssen echte thailändische Investoren halten.
Sehr wichtig ist, dass rechtzeitig die Jahresbilanzen fertiggestellt und die anfallenden Steuern bezahlt werden.
Land-Titelurkunden
Der bevorzugte Landtitel in Thailand ist der Chanote (was wörtlich übersetzt „Landtitel” bedeutet), welcher gemäß dem Land Act von 1954 ausgestellt wird. Chanotes, die gemäß den Vorschriften dieses Gesetzes ausgestellt wurden, werden beim Grundbuchamt registriert und geben den Eigentümer, die Grundstücksgrenzen, die Grundstücksgröße und dingliche Belastungen (wie Hypotheken oder Dienstbarkeiten) detailliert wieder. Der Erwerber eines Chanote wird bei der Übertragung als Eigentümer des entsprechenden Grundstückes beim Grundbuchamt registriert.
Chanotes werden vom Grundbuchamt auf Antrag des Inhabers eines Besitztitels für das Grundstück ausgestellt. Es gibt im Wesentlichen drei verschiedene Arten von Besitztitelurkunden, die immer noch existieren und von denen viele noch nicht auf die höhere Stufe des Chanote umgewandelt worden sind. Konkret sind dies “Nor Sor 3 Gor”, “Nor Sor 3”, und “Sor Kor 1”, wobei man gelegentlich auch noch anderen Formen von Besitzrechtedokumenten begegnet, als Teil der historischen Aufzeichnung von Grundstücksdaten beim Grundbuchamt.
Unter den drei Hauptformen ist “Nor Sor 3 Gor” der bevorzugte Besitztitel. Die diesbezügliche Urkunde enthält bereits eine relativ genaue Bemessung des Grundstückes und seiner Grenzen (allerdings nicht so präzise wie ein Chanote), sowie einen Nachweis über die Nutzung des Grundstückes in der Vergangenheit. “Nor Sor 3” ist fast identisch mit einer “Nor Sor 3 Gor”–Urkunde, mit dem Unterschied, dass die Abmessungen und Grenzen des “Nor Sor 3 Gor” präziser sind. Außerdem muss bei einem “Nor Sor 3” – Besitztitel eine 30-tägige Frist der öffentlichen Bekanntmachung eingehalten werden bevor die Eigentumsübertragung stattfinden kann, wohingegen diese Änderungen bei einem “Nor Sor 3 Gor” sofort registriert werden können.
Der unsicherste Titel ist der “Sor Kor 1”. Dieses Dokument ist ein unregistriertes Formular, welches den Anspruch eines Grundstücksbewohners oder -nutzers wiedergibt, dass das Land ihm bzw. ihr gehört. Die Abmessungen sind in einem solchen Dokument ungenau wiedergegeben oder fehlen völlig und können auch leicht bestritten werden. Dennoch, auch ein einfacher “Sor Kor 1”–Titel kann gekauft und in einen Chanote umgewandelt werden.
Das Antragsverfahren, um eines der drei Besitzrechtdokumente Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor oder Sor Kor 1 in einen Chanote höherzustufen, kann je nach Grundbuchamt von drei Monaten bis zu eineinhalb Jahren dauern.
Neben dem Chanote nach dem „Land Act“ existieren einige andere, wenn auch weit weniger gebräuchliche Arten von rechtlich anerkannten Chanotes. Diese anderen Chanote – Typen enthalten zwar nicht ganz so genaue Gemarkungs- und Abmessungsangaben wie ein Chanote nach dem Land Act, aber sie werden vom Grundbuchamt hinsichtlich der Eigentumsübertragung und der Registrierung wie ein solcher behandelt.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Grund für die vielen verschiedenen Land-Titelurkunden, denen man in Thailand begegnet, in der komplexen und teilweise widersprüchlichen Geschichte der Landerschließung und Eigentumsdokumentierung in Thailand liegt. Selbst ein ordnungsgemäß erstellter Chanote kann rechtlich angreifbar sein. Vor diesem Hintergrund ist es ratsam, vor jedem Grundstückserwerb eine sorgfältige Prüfung der Geschichte des Grundstücks und der entsprechenden Landtiteldokumente durchzuführen. Denn der Käufer eines Grundstücks übernimmt mit dem gekauften Land jegliche Mängel eines Titels sowie mögliche Forderungen gegen den Titelinhaber.
Eine solche sog. “Due Diligence“ durch qualifizierte und erfahrene Rechtsanwälte, welche mit der Geschichte der Grundstücksdokumente und den Verfahren vor dem Grundbuchamt vertraut sind, sollte immer durchgeführt werden bevor ein Grundstück gekauft wird. Diese Prüfung beinhaltet generell eine vollständige Prüfung der Geschichte des jeweiligen Titels, die Untersuchung von Grundstücksbelastungen, eine Besichtigung des Grundstücks vor Ort, und die Prüfung von bauplanungs- und bauordungsrechtlichen Vorschriften.
Erwerb einer Eigentumswohnung („Condominium Unit”)
Die Regeln für den Erwerb einer Eigentumswohnung ähneln denen für den Erwerb von Grundstücken. Die einzelnen Einheiten einer Wohnanlage („Condominium“) haben eine Art Eigentumsurkunde („Unit Title Deed“) und das Eigentum wird beim Grundbuchamt übertragen. Ausländer können hier echtes Eigentum an bis zu 49% der Fläche einer Eigentumswohnanlage erwerben, sei es als natürliche Person oder als ausländische Gesellschaft, und dabei als Eigentümer auf der Titelurkunde eingetragen werden. Diejenigen, die keine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung haben, müssen den Nachweis erbringen, dass ausländisches Geld nach Thailand gebracht wurde, um die Wohneinheit zu kaufen. Eine Eigentumswohnung kann von Ausländern auch auf dieselbe Art und Weise gemietet werden wie dies bei Grundstücken möglich ist.
Eigentumserwerb von Gebäuden
Auch Gebäude können ohne Weiteres von Ausländern in deren eigenem Namen erworben werden. Empfehlenswert, aber nicht zwingend erforderlich, ist die Eintragung eines sog. Erbbaurechts („Superficies“) auf der Titelurkunde des Grundstücks, auf dem das Gebäude steht. Dies beinhaltet das Recht, Eigentümer eines Gebäudes zu sein, auf einem Grundstück das nicht im Eigentum des Erbbauberechtigten steht.
Wenn ein ausländischer Investor der erste Eigentümer des Hauses ist, sollte er Nachweise haben, dass er das Haus gebaut hat, z.B. Zahlungsbelege für den Bau des Gebäudes sowie ein Bauvertrag und eine Baugenehmigung, welche auf den eigenen Namen ausgestellt ist. Im Falle eines Zweitkäufers muss der Eigentumsübergang in dessen Namen beim zuständigen Grundbuchamt eingetragen werden und er erfordert eine 30-tägige öffentliche Bekanntmachung vor der Übertragung.
Eigentumsübergang
Das Eigentum an einem Grundstück oder einem Gebäude wird durch eine schriftliche Registrierung beim zuständigen Grundbuchamt übertragen. Der Eigentumswechsel wird auf der Titelurkunde und/oder auf anderen Dokumenten festgehalten. Alle Dokumente werden in Form öffentlicher Urkunden aufbewahrt.
Steuern und Gebühren
Im Allgemeinen fallen mit der Registrierung des Eigentums derzeit folgende einmalige Gebühren und Steuern an:
1) Gebühren des Grundbuchamts („Transfer Fee“)
Die vom Grundbuchamt erhobene Übertragungsgebühr beträgt 2% des vom Grundbuchamt geschätzten Wertes der Immobilie.
2) Einkommenssteuer („Withholding Tax“)
Die Einkommenssteuer beträgt derzeit 1% des vom Grundbuchamt geschätzten Wertes der Immobilie bzw. des tatsächlichen Kaufpreises (es ist der jeweils höhere Wert ausschlaggebend), wenn der Verkäufer eine juristische Person ist. Dies ist eine Quellensteuer, welche auf die von der Gesellschaft für das entsprechende Jahr zu zahlende Einkommenssteuer angerechnet wird.
Für den Fall, dass der Verkäufer eine natürliche Person ist, berechnet sich die zu zahlende Einkommenssteuer nach einem Stufentarif, welcher zwischen 0% – 37% des vom Grundbuchamt geschätzten Wertes der Immobilie liegt.
3) Stempelsteuer („Stamp Duty“) oder Grunderwerbssteuer („Specific Business Tax“)
Stempelsteuer: sie beträgt 0,5 % des vom Grundbuchamt geschätzten Wertes der Immobilie bzw. des Kaufpreises (es ist der jeweils höhere Wert ausschlaggebend), oder**
Grunderwerbssteuer: sie beträgt 3,3 % des vom Grundbuchamt geschätzten Wertes der Immobilie bzw. des Kaufpreises (es ist der jeweils höhere Wert ausschlaggebend).
**in der Regel wird die Stempelsteuer anfallen, wenn das Grundstück innerhalb der letzten 5 Jahre (bei thailändischem Eigentümer: 2 Jahre) nicht übertragen wurde, andernfalls fällt die Grunderwerbssteuer an.
Gebühren bei Mietverträgen
Für registrierte Mietverträge fallen eine Registrierungsgebühr („Registration Fee“) und eine Stempelgebühr („Stamp Duty“) in Höhe von insgesamt 1,1% des Gesamtmietzinses für die registrierte Mietdauer an (d.h. eventuelle Erneuerungen der Mietdauer bleiben zunächst unberücksichtigt).
Hypotheken/Grundpfandrechte
Ein Grundstück oder ein Gebäude kann von natürlichen Personen (eingeschlossen ausländische natürliche Personen) zwecks Sicherung von Verbindlichkeiten mit einer Hypothek bzw. einem Grundpfandrecht belastet werden. Juristische Personen, einschließlich thailändischer juristischer Personen, die nicht dem Finanzsektor angehören, sind nicht befugt, eine Hypothek bzw. ein Grundpfandrecht zu registrieren.
Die Registrierungs- und Stempelgebühr für eine Hypothek bzw. ein Grundpfandrecht beträgt insgesamt 1,05% des im entsprechenden Vertrag vereinbarten Sicherungsbetrages (begrenzt auf eine Maximalgebühr von 200.000 Thai Baht).
Wiederkehrende Steuern
Die sog. „Land and House Tax“ ist von allen Eigentümern eines Hauses, Gebäudes, einer Anlage und/oder eines Grundstücks jährlich zu entrichten, nicht besteuert wird jedoch der erste Wohnsitz. Der Steuersatz beträgt 12,5% des Betrages, der dem aktuellen bzw. zu erwartenden (d.h. erzielbaren) jährlichen Mietzinses für die Immobilie entspricht.
Die sog. „Local Development Tax“ ist von jeder Person, die entweder ein Grundstück besitzt oder Eigentümer eines Grundstückes ist, jährlich zu entrichten. Die Steuerrate variiert je nach dem von den örtlichen Behörden geschätzten Wert der Immobilie. Es wird ein Freibetrag gewährt für Grundstücke, die eigenen Wohnzwecken dienen. Dieser Freibetrag unterscheidet sich je nach Lage des Grundstücks.
Eine Einkommens- bzw. Körperschaftssteuer wird bei dem Eigentümer eines Grundstücks erhoben, wenn mit dem Grundstück Einkommen erzielt wird. Ein solches Einkommen können zum Beispiel Mieteinnahmen oder ein Gewinn beim Verkauf einer Immobilie sein.
Diese Übersicht dient nur informatorischen Zwecken und ersetzt keine rechtliche Beratung. FRANK Legal & Tax übernimmt keinerlei Haftung für den Inhalt dieser Zusammenfassung. Wir empfehlen dringend, sich vor einer geschäftlichen Betätigung in Thailand durch einen fachkundigen Rechtsanwalt beraten zu lassen.
