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• Übersicht thailändische Unternehmen

  Mai 12, 2019 5:24 am Leave a Comment

  Thailand ist bekannt als Urlaubsland und für sein gutes Essen, aber es ist auch ein Land, das für ausländische Investoren viele Geschäftsmöglichkeiten bietet.

  Für ausländische Investoren bietet sich, als mit Abstand gängigste Rechtsform, die Gründung einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung an. Hierfür müssen jedoch bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden:

  1. Mindestens drei Gründer, von denen jeder mindestens eine Aktie hält,
  2. Der Wert eines Geschäftsanteils sollte nicht weniger als fünf THB betragen, und
  3. Mindestens ein ernannter Geschäftsführer.

  

  Die Eintragung in das Handelsregister geht schnell und kann wenn notwendig innerhalb eines Tages erfolgen. Dabei ist zu beachten, dass alle Informationen über die Geschäftsführer, Gesellschafter und alle Änderungen in der Unternehmensstruktur der Öffentlichkeit zugänglich sein werden.

  Alle juristischen Personen, einschließlich Gesellschaften mit beschränkter Haftung, sind, unabhängig vom operativen Status des Unternehmens nach thailändischem Recht verpflichtet Jahresabschlüsse vorzulegen. Das bedeutet, dass ein Unternehmen, das seine Geschäftstätigkeit eingestellt hat, aber noch nicht liquidiert worden ist, diese rechtlichen Anforderungen weiterhin erfüllen muss. Die Buchführungspflicht besteht ab Registrierung der Gesellschaft.

  Sofern mehr als 50% der Gesellschaftsanteile von thailändischen Staatsangehörigen gehalten werden, ist eine Gesellschaft als „thailändisches Unternehmen“ anzusehen. Werden jedoch 50% oder mehr der Gesellschaftsanteile von ausländischen Staatsangehörigen gehalten, so ist die Gesellschaft als „ausländisches Unternehmen“ anzusehen. Ausländische Unternehmen benötigen – sofern keine Befreiung anwendbar ist – eine behördliche Genehmigung („Foreign Business License“ oder „FBL“), um in Thailand geschäftlich tätig zu werden. Den Vorgaben des Foreign Business Act B.E. 2542 folgend, hat der zuständige Beamte verschiedene Kriterien in Betracht zu ziehen, bevor eine FBL gewährt wird. Hier sind z.B. die Vor- und Nachteile für die Sicherheit des Landes, die wirtschaftliche und soziale Entwicklung, die Größe des Unternehmens, die lokale Beschäftigung heranzuziehen. Die Erteilung der Lizenz hängt von den mit dem Investment verbundenen Vorteilen für Thailand, sowie ob dieses den thailändischen Interessen förderlich ist ab. Der gesamte Prozess ist sehr zeitaufwendig und die Erfolgsaussichten sind nicht immer gut vorhersehbar.

  Neben der FBL bietet Thailand aber auch andere Möglichkeiten für ausländische Investoren, wie beispielsweise eine Förderung durch das Thailand Board of Investment („BOI“). Das BOI wurde auf der Grundlage des Investitionsförderungsgesetzes B.E. 2520 zum Zwecke der Förderung von bestimmten ausländischen und inländischen Investitionen gegründet, die in Thailand als willkommen angesehen werden. Das BOI hat die Befugnis, nach eigenem Ermessen bestimmte Handels-, Steuer-, Beschäftigungs-, Finanz- und anderweitige Anreize zu gewähren. Die Anreize des BOI werden in zwei Kategorien unterteilt: Steuerliche Anreize und nichtsteuerliche Anreize. Steuerliche Anreize hängen von vielen Faktoren ab, wie z.B. geographische Lage, Art des Unternehmens und ob die Produktion für den Export oder den Verkauf im Inland bestimmt ist, während nichtsteuerliche Anreize für alle Unternehmen zur Verfügung stehen.

  Verfahren der Firmenregistrierung:

  Der erste Schritt bei der Registrierung eines Unternehmens ist die Namensreservierung. Um einen Namen zu reservieren, muss ein Gründer ein Online-Formular zur Reservierung des Namens beim Department of Business Development des MOC einreichen.

  Nachdem die Namensreservierung genehmigt wurde, ist anschließend der Antrag zur Registrierung des Gesellschaftsvertrages und zur Registrierung der Firmengründung einzureichen. Beide Anträge können gleichzeitig eingereicht werden.

  Der Gesellschaftsvertrag muss den Namen des Unternehmens, die Provinz, in dem das Unternehmen seinen Geschäftssitz hat, den Umfang der Geschäftstätigkeit des Unternehmens, das zu registrierende Kapital und die Namen der Gesellschafter enthalten. Die Angaben zum Gesellschaftskapital müssen die Anzahl der Aktien und deren Nennwert enthalten. Bei der Gründung müssen die Gesellschaftssatzung, die Geschäftsführer, sowie deren Befugnisse, der zuständige Buchprüfer des Unternehmens und das genehmigte Kapital – auch wenn es nur teilweise eingezahlt ist – angegeben werden.

  Obwohl es keine Mindestkapitalanforderungen für in Thailand registrierte Unternehmen gibt, sollte die Höhe des Stammkapitals dem beabsichtigten Geschäftsbetrieb angemessen sein. Hierbei ist zu beachten, dass, sofern das Unternehmen Ausländer beschäftigen will, für das Visum und die Arbeitserlaubnis auch bestimmte Mindestanforderungen an das eingezahlte Kapital gelten.

  Die gesetzlichen Gebühren für die Eintragung eines Unternehmens setzen sich wie folgt zusammen:

  Registrierung des Gesellschaftsvertrag	500 THB
  Firmenregistrierung	5,000 THB
  Eintragungsbescheinigung	100 THB
  Stempelsteuer für Gesellschaftsvertrag	200 THB
  Stempelsteuer für Gesellschaftssatzung	200 THB

  • Der Gesamtbetrag der Gebühren und Steuern beläuft sich auf 6.000 THB.
  • Zusätzlich kann eine 50-Baht Dokumentenprüfungsgebühr erhoben werden.

  Ein Unternehmen, das einen oder mehrere Mitarbeiter hat, ist verpflichtet, sich innerhalb von 30 Tagen nach der ersten Anstellung beim Social-Security-Office anzumelden. Ein Unternehmen mit einem Umsatz von mehr als 1,8 Millionen THB muss sich innerhalb von 30 Tagen nach dem Zeitpunkt, an dem der Jahresumsatz diesen Schwellenwert überschritten hat, beim Finanzamt registrieren lassen.

• Grundzüge des thailändischen Immobilienrechts

  5:22 am Leave a Comment

  (Stand: Juli 2013)

  Grunderwerb durch Ausländer

  Das thailändische Recht schränkt Ausländer grundsätzlich darin ein, in Thailand Grundstücke zu kaufen und Eigentum daran zu erwerben. Nur in folgenden Fällen ist derzeit ein Grunderwerb durch Ausländer möglich:

  • Das thailändische „Board of Investment (BOI)“ und die sog. „Industrial Estates Authority“ haben die Möglichkeit, im Rahmen ihrer Förderung bestimmter Wirtschaftssektoren einem begünstigten Unternehmen den Erwerb von Grundstücken zu erlauben.
  • Ebenso kann eine Erlaubnis nach dem sog. Petroleum Act im Rahmen bestimmter danach genehmigter Projekte erteilt werden.
  • Eine Ausnahme besteht weiterhin für Banken und andere Finanzinstitute, die von ausländischer Seite übernommen wurden.
  • Ein Ausländer, der mindestens 40 Millionen Baht in bestimmte zugelassene Wertpapiere in Thailand investiert, darf ein Grundstück mit einer Größe bis zu 1 rai (1600 qm) zu Wohnzwecken für sich und seine Familie erwerben.

  Diese Ausnahmen sind für die Mehrheit der ausländischen Investoren nicht relevant. Im Folgenden werden verschiedene legale Wege für Ausländer aufgezeigt, ein Eigentums- oder Besitzrecht auf eine Immobilie in Thailand zu erwerben.

  Mietbesitz

  Ausländer können kurzfristige oder langfristige Mietverträge über Grundstücke und/oder Häuser abschließen. Solche Mietverträge können für eine Dauer von bis zu 30 Jahren registriert werden und enthalten oft eine Klausel, welche danach einen Neubeginn der Miete für weitere 30 Jahre vorsieht. Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass nach thailändischem Recht eine solche Erneuerung nur einmalig möglich ist. Mietverträge zu industriellen oder kommerziellen Zwecken können für eine Mietdauer von bis zu 50 Jahren abgeschlossen werden. Auch hier ist eine einmalige Erneuerung für einen Zeitraum von weiteren 50 Jahren möglich. Die meisten Behörden halten solche Erneuerungsklauseln nur gegenüber dem ursprünglichen Vermieter und Landeigentümer, nicht aber gegenüber einem eventuellen Rechtsnachfolger des Vermieters, für durchsetzbar. Mietverträge, die über eine Dauer von mehr als drei Jahren abgeschlossen werden, sind beim zuständigen Grundbuchamt auf der Titelurkunde des Landes einzutragen, um auch nach Ablauf des Zeitraums von drei Jahren durchsetzbar zu sein.

  Grundeigentumserwerb durch eine Gesellschaft

  Eine thailändische Gesellschaft mit beschränkter Haftung („Private Limited Company“) kann als juristische Person Grundeigentum erwerben. Die Gesellschaft muss gemäß ihrem Geschäftszweck und ihrer Satzung befugt sein, Grundeigentum zu haben und in Grundeigentum zu investieren. Ausländische Gesellschafter dürfen mit bis zu maximal 49 % an einer solchen Gesellschaft beteiligt sein, den Rest der Anteile müssen echte thailändische Investoren halten.

  Sehr wichtig ist, dass rechtzeitig die Jahresbilanzen fertiggestellt und die anfallenden Steuern bezahlt werden.

  

  Land-Titelurkunden
  
  Der bevorzugte Landtitel in Thailand ist der Chanote (was wörtlich übersetzt „Landtitel” bedeutet), welcher gemäß dem Land Act von 1954 ausgestellt wird. Chanotes, die gemäß den Vorschriften dieses Gesetzes ausgestellt wurden, werden beim Grundbuchamt registriert und geben den Eigentümer, die Grundstücksgrenzen, die Grundstücksgröße und dingliche Belastungen (wie Hypotheken oder Dienstbarkeiten) detailliert wieder.  Der Erwerber eines Chanote wird bei der Übertragung als Eigentümer des entsprechenden Grundstückes beim Grundbuchamt registriert.
  
  Chanotes werden vom Grundbuchamt auf Antrag des Inhabers eines Besitztitels für das Grundstück ausgestellt. Es gibt im Wesentlichen drei verschiedene Arten von Besitztitelurkunden, die immer noch existieren und von denen viele noch nicht auf die höhere Stufe des Chanote umgewandelt worden sind. Konkret sind dies “Nor Sor 3 Gor”, “Nor Sor 3”, und “Sor Kor 1”, wobei man gelegentlich auch noch anderen Formen von Besitzrechtedokumenten begegnet, als Teil der historischen Aufzeichnung von Grundstücksdaten beim Grundbuchamt.
  

  Unter den drei Hauptformen ist “Nor Sor 3 Gor” der bevorzugte Besitztitel.  Die diesbezügliche Urkunde enthält bereits eine relativ genaue Bemessung des Grundstückes und seiner Grenzen (allerdings nicht so präzise wie ein Chanote), sowie einen Nachweis über die Nutzung des Grundstückes in der Vergangenheit. “Nor Sor 3” ist fast identisch mit einer “Nor Sor 3 Gor”–Urkunde, mit dem Unterschied, dass die Abmessungen und Grenzen des “Nor Sor 3 Gor” präziser sind.  Außerdem muss bei einem “Nor Sor 3” – Besitztitel eine 30-tägige Frist der öffentlichen Bekanntmachung eingehalten werden bevor die Eigentumsübertragung stattfinden kann, wohingegen diese Änderungen bei einem “Nor Sor 3 Gor” sofort registriert werden können.
  Der unsicherste Titel ist der “Sor Kor 1”.  Dieses Dokument ist ein unregistriertes Formular, welches den Anspruch eines Grundstücksbewohners oder -nutzers wiedergibt, dass das Land ihm bzw. ihr gehört.  Die Abmessungen sind in einem solchen Dokument ungenau wiedergegeben oder fehlen völlig und können auch leicht bestritten werden. Dennoch, auch ein einfacher “Sor Kor 1”–Titel kann gekauft und in einen Chanote umgewandelt werden.

  Das Antragsverfahren, um eines der drei Besitzrechtdokumente Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor oder Sor Kor 1 in einen Chanote höherzustufen, kann je nach Grundbuchamt von drei Monaten bis zu eineinhalb Jahren dauern.

  Neben dem Chanote nach dem „Land Act“ existieren einige andere, wenn auch weit weniger gebräuchliche Arten von rechtlich anerkannten Chanotes.  Diese anderen Chanote – Typen enthalten zwar nicht ganz so genaue Gemarkungs- und Abmessungsangaben wie ein Chanote nach dem Land Act, aber sie werden vom Grundbuchamt hinsichtlich der Eigentumsübertragung und der Registrierung wie ein solcher behandelt.

  Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Grund für die vielen verschiedenen Land-Titelurkunden, denen man in Thailand begegnet, in der komplexen und teilweise widersprüchlichen Geschichte der Landerschließung und Eigentumsdokumentierung in Thailand liegt. Selbst ein ordnungsgemäß erstellter Chanote kann rechtlich angreifbar sein. Vor diesem Hintergrund ist es ratsam, vor jedem Grundstückserwerb eine sorgfältige Prüfung der Geschichte des Grundstücks und der entsprechenden Landtiteldokumente durchzuführen. Denn der Käufer eines Grundstücks übernimmt mit dem gekauften Land jegliche Mängel eines Titels sowie mögliche Forderungen gegen den Titelinhaber.

  Eine solche sog. “Due Diligence“ durch qualifizierte und erfahrene Rechtsanwälte, welche mit der Geschichte der Grundstücksdokumente und den Verfahren vor dem Grundbuchamt vertraut sind, sollte immer durchgeführt werden bevor ein Grundstück gekauft wird. Diese Prüfung beinhaltet generell eine vollständige Prüfung der Geschichte des jeweiligen Titels, die Untersuchung von Grundstücksbelastungen, eine Besichtigung des Grundstücks vor Ort, und die Prüfung von bauplanungs- und bauordungsrechtlichen Vorschriften.

  Erwerb einer Eigentumswohnung („Condominium Unit”)

  Die Regeln für den Erwerb einer Eigentumswohnung ähneln denen für den Erwerb von Grundstücken. Die einzelnen Einheiten einer Wohnanlage („Condominium“) haben eine Art Eigentumsurkunde („Unit Title Deed“) und das Eigentum wird beim Grundbuchamt übertragen. Ausländer können hier echtes Eigentum an bis zu 49% der Fläche einer Eigentumswohnanlage erwerben, sei es als natürliche Person oder als ausländische Gesellschaft, und dabei als Eigentümer auf der Titelurkunde eingetragen werden. Diejenigen, die keine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung haben, müssen den Nachweis erbringen, dass ausländisches Geld nach Thailand gebracht wurde, um die Wohneinheit zu kaufen. Eine Eigentumswohnung kann von Ausländern auch auf dieselbe Art und Weise gemietet werden wie dies bei Grundstücken möglich ist.

  Eigentumserwerb von Gebäuden

  Auch Gebäude können ohne Weiteres von Ausländern in deren eigenem Namen erworben werden. Empfehlenswert, aber nicht zwingend erforderlich, ist die Eintragung eines sog. Erbbaurechts („Superficies“) auf der Titelurkunde des Grundstücks, auf dem das Gebäude steht. Dies beinhaltet das Recht, Eigentümer eines Gebäudes zu sein, auf einem Grundstück das nicht im Eigentum des Erbbauberechtigten steht.

  Wenn ein ausländischer Investor der erste Eigentümer des Hauses ist, sollte er Nachweise haben, dass er das Haus gebaut hat, z.B. Zahlungsbelege für den Bau des Gebäudes sowie ein Bauvertrag  und eine Baugenehmigung, welche auf den eigenen Namen ausgestellt ist. Im Falle eines Zweitkäufers muss der Eigentumsübergang in dessen Namen beim zuständigen Grundbuchamt eingetragen werden und er erfordert eine 30-tägige öffentliche Bekanntmachung vor der Übertragung.

  Eigentumsübergang

  Das Eigentum an einem Grundstück oder einem Gebäude wird durch eine schriftliche Registrierung beim zuständigen Grundbuchamt übertragen. Der Eigentumswechsel wird auf der Titelurkunde und/oder auf anderen Dokumenten festgehalten. Alle Dokumente werden in Form öffentlicher Urkunden aufbewahrt.

  Steuern und Gebühren

  Im Allgemeinen fallen mit der Registrierung des Eigentums derzeit folgende einmalige Gebühren und Steuern an:

  1) Gebühren des Grundbuchamts („Transfer Fee“)

  Die vom Grundbuchamt erhobene Übertragungsgebühr beträgt 2% des vom Grundbuchamt geschätzten Wertes der Immobilie.

  2) Einkommenssteuer („Withholding Tax“)

  Die Einkommenssteuer beträgt derzeit 1% des vom Grundbuchamt geschätzten Wertes der Immobilie bzw. des tatsächlichen Kaufpreises (es ist der jeweils höhere Wert ausschlaggebend), wenn der Verkäufer eine juristische Person ist. Dies ist eine Quellensteuer, welche auf die von der Gesellschaft für das entsprechende Jahr zu zahlende Einkommenssteuer angerechnet wird.

  Für den Fall, dass der Verkäufer eine natürliche Person ist, berechnet sich die zu zahlende Einkommenssteuer nach einem Stufentarif, welcher zwischen 0% – 37% des vom Grundbuchamt geschätzten Wertes der Immobilie liegt.

  3) Stempelsteuer („Stamp Duty“) oder Grunderwerbssteuer („Specific Business Tax“)

  Stempelsteuer: sie beträgt 0,5 % des vom Grundbuchamt geschätzten Wertes der Immobilie bzw. des Kaufpreises (es ist der jeweils höhere Wert ausschlaggebend), oder**

  Grunderwerbssteuer: sie beträgt 3,3 % des vom Grundbuchamt geschätzten Wertes der Immobilie bzw. des Kaufpreises (es ist der jeweils höhere Wert ausschlaggebend).

  **in der Regel wird die Stempelsteuer anfallen, wenn das Grundstück innerhalb der letzten 5 Jahre (bei thailändischem Eigentümer: 2 Jahre) nicht übertragen wurde, andernfalls fällt die Grunderwerbssteuer an.

  Gebühren bei Mietverträgen

  Für registrierte Mietverträge fallen eine Registrierungsgebühr („Registration Fee“) und eine Stempelgebühr („Stamp Duty“) in Höhe von insgesamt 1,1% des Gesamtmietzinses für die registrierte Mietdauer an (d.h. eventuelle Erneuerungen der Mietdauer bleiben zunächst unberücksichtigt).

  Hypotheken/Grundpfandrechte

  Ein Grundstück oder ein Gebäude kann von natürlichen Personen (eingeschlossen ausländische natürliche Personen) zwecks Sicherung von Verbindlichkeiten mit einer Hypothek bzw. einem Grundpfandrecht belastet werden. Juristische Personen, einschließlich thailändischer juristischer Personen, die nicht dem Finanzsektor angehören, sind nicht befugt, eine Hypothek bzw. ein Grundpfandrecht zu registrieren.

  Die Registrierungs- und Stempelgebühr für eine Hypothek bzw. ein Grundpfandrecht beträgt insgesamt 1,05% des im entsprechenden Vertrag vereinbarten Sicherungsbetrages (begrenzt auf eine Maximalgebühr von 200.000 Thai Baht).

  Wiederkehrende Steuern

  Die sog. „Land and House Tax“ ist von allen Eigentümern eines Hauses, Gebäudes, einer Anlage und/oder eines Grundstücks jährlich zu entrichten, nicht besteuert wird jedoch der erste Wohnsitz. Der Steuersatz beträgt 12,5% des Betrages, der dem aktuellen bzw. zu erwartenden (d.h. erzielbaren) jährlichen Mietzinses für die Immobilie entspricht.

  Die sog. „Local Development Tax“ ist von jeder Person, die entweder ein Grundstück besitzt oder Eigentümer eines Grundstückes ist, jährlich zu entrichten. Die Steuerrate variiert je nach dem von den örtlichen Behörden geschätzten Wert der Immobilie. Es wird ein Freibetrag gewährt für Grundstücke, die eigenen Wohnzwecken dienen. Dieser Freibetrag unterscheidet sich je nach Lage des Grundstücks.

  Eine Einkommens- bzw. Körperschaftssteuer wird bei dem Eigentümer eines Grundstücks erhoben, wenn mit dem Grundstück Einkommen erzielt wird. Ein solches Einkommen können zum Beispiel Mieteinnahmen oder ein Gewinn beim Verkauf einer Immobilie sein.

  Diese Übersicht dient nur informatorischen Zwecken und ersetzt keine rechtliche Beratung. FRANK Legal & Tax übernimmt keinerlei Haftung für den Inhalt dieser Zusammenfassung. Wir empfehlen dringend, sich vor einer geschäftlichen Betätigung in Thailand durch einen fachkundigen Rechtsanwalt beraten zu lassen.

• Litigation in Thailand

  Januar 23, 2019 12:00 am Kommentare deaktiviert für Litigation in Thailand

  Litigation is usually the last resort to solve a dispute or enforce a claim. Many parties of a dispute try to avoid a litigation process because they fear the court costs or to lose the process. However, sometimes litigation is the only way for a party to obtain relief. Therefore, it is good to know, that the Thai justice system is generally accessible and unbiased. Also, the time it takes for a judgement is reasonably fast.

  Initiating a litigation case in Thailand could be described as follows:

  Before the litigation starts, the creditor’s lawyer should send a written notice to the debtor demanding the outstanding payment and giving a certain period of approx. 14-30 days to comply with. If the debtor is still unwilling to pay, the creditor’s lawyer will prepare a case and submit to the first instance court. Thereby the party has to take into account, that the Thai Civil and Commercial Code (CCC) prescribes prescription periods (from one month to ten years) within which legal action must be taken. For most commercial contracts, the prescription period runs from two years to five years. Due to the fact, that the distinction of the different prescriptions can be difficult, it makes sense to take action earlier rather than later.

  After accepting the complaint, the court will schedule the first court hearing date in order to pursue the case. The defendant has to submit his answer to the complaint of the plaintiff to the court within 15 days if he or one of his representatives received the complaint personally. If personal delivery is not possible, the court officer will post the complaint at the defendant’s address, in this case, the defendant has to submit his reply within 30 days after the complaint was posted.

  

  If requested by the defendant, the court may set a date for mediation between the plaintiff and the defendant. Such mediation may take place one or two times depending on the negotiation result. If the mediation is successful, a formal settlement is established, and the court can close the case.

  If the Mediation is not successful, the court will set a date for the formal hearing in which the plaintiff and the defendant may present evidence to the court. The parties have to submit a list of witnesses prior to the hearing. It is possible to call evidence from a witness who is not on the evidence list if the court approves it. If a witness does not speak Thai, the party who called the witness must provide a translator. Documentary evidence must be authenticated by a witness. If the document is not in Thai, a certified Thai translation must be enclosed.

  After completion of the regular court proceeding, the judge will then render the judgment based on the evidence presented to the court. The judgement is given in writing and read in court. Time spent to pursue the case in the first instance court is approx. 6-12 months.

  The case may be elevated to the appeal court if either the plaintiff or the defendant does not agree with the judgment to be made by the first instance court. An appeal must be filed within one month after the judgement. Time spent to continue pursuing the case in the appeal court is approx. 1-2 years.

  After the final judgment has been rendered in favour of the plaintiff, the plaintiff will submit it to the Legal Execution Department for enforcement.

  Please contact us if you have any questions about this topic [email protected]

• Legalization of Cannabis in Thailand

  Januar 16, 2019 12:00 am Kommentare deaktiviert für Legalization of Cannabis in Thailand

  Before its ban in 1934, cannabis was an essential part of the rural culture in Thailand. It was used as medicine, as fiber for clothing and even as a traditional spice for the Thai boat noodle soup. Under the Marijuana Act, B.E. 2477, released in 1934, the possession, usage and sale of cannabis was criminalized and punished. Although the climatic conditions to produce cannabis in Thailand are excellent and the value of the plant for agriculture is immense, Thailand followed the anti-drug course; as one of the original signatories of the International Opium Convention of 1912 (Den Hague) Thailand announced in 1976 the Narcotics Control Act, B.E. 2519 and its amendments in 1985 (Narcotics Act No. 2) and 1987 (Narcotics Act No. 3)

  Since then cannabis was classified as a Category 5 narcotic and Thailand forfeited its status as one of the world’s largest exporters of cannabis. Consequences of this classification: those trying to profit from the cultivation and trade of cannabis face imprisonment of up to 15 years and substantial financial fines.

  Now that the medical and even recreational use of cannabis was legalized in several countries the Thai Government is in the process of approving the legalization of cannabis for medical use and research as well. The approval of medical cannabis will be a turning point in Thailand’s zero-tolerance politic on drugs; Thailand will be the first country in Southeast Asia to legalize cannabis.

  

  The new drug law in brief:

  • Cannabis will – according to the ONCB – be permitted for patients suffering chemotherapy side effects, Parkinson’s disease, epilepsy, multiple sclerosis or cancer pain.
  • Both medical doctors and Thai traditional healers will be able to prescribe these medications under Thailand’s Food and Drug Administration and Ministry of Health.
  • Individuals will not be permitted to grow marijuana at home personally.
  • Private firms are able to cultivate, produce and sell medical marijuana.
  • Foreign Investors are allowed to invest in cannabis producing companies, but they are only allowed to hold up to 1/3 of the shares,
  • Strict controls on cultivation, including a mandate that all medical marijuana is grown indoors, to avoid illegal abuse, even if this order increases the production costs by factor five.
  • Organizations need to be authorized and registered under the law to be allowed to produce cannabis.
  • Only governmental research institutions and universities are allowed to give licenses to the cannabis producing companies.
  • Any expansion of these licenses is under a five-year restriction by law, and further, a two-year mandated review could, in theory, result in a complete reversal of legalization if the impacts are assessed to be negative.

  After all, this development draws the attention of foreign companies and investors of the global cannabis market to Thailand. Thailand’s geographical position and favorable climate could help to cut the costs in production and the business of import/export. However, it remains to be seen whether foreign companies will be able to file patents on cannabis and hence exclude Thai companies from the billion market.

• Residential Property Leasing as a Contract-Controlled Business

  Januar 9, 2019 12:00 am Kommentare deaktiviert für Residential Property Leasing as a Contract-Controlled Business

  Overcharging tenants for electricity and water was a common practice among landlords in Thailand. Weak regulations laid the foundation for the collection of exaggerated deposits and punitive methods of landlords if tenants did not pay their rent.

  The Contract Committee of the Consumer Protection Board aims to end such practices with “the Regulation of Residential Property Leasing as a Contract-Controlled Business B.E. 2561” (the “Regulation”). Since May 2018 residential property leasing is considered as a contract-controlled business.

  According to the Regulation the residential property leasing business is considered as a business which involves the lease or sublease of five or more units to individuals. The term ‘property’ has a broad meaning; it includes all kinds of residential accommodations, such as apartments, condos, flats and houses.

  

  Such lease agreements must comply with the following requirements:

  • The agreement must be composed in Thai language (in addition to other languages, as the case may be) and include information on the business operator, the lessee and the property itself, the property’s condition and equipment. The lease agreement must contain the start and end date of the lease, rental and utility fees, due dates and other reasonable costs such as service fees and security deposit.
  • All invoices must be sent seven days before the due date. The business operator is obligated to provide a duplicate of the lease agreement and attach the tenant’s acknowledgement of the property’s condition and equipment.
  • The business operator has to repay the security deposit within seven days after the termination of the lease agreement and the inspection of the property’s condition.
  • The tenant has the right to terminate the lease agreement any time by giving written notice to the business operator 30 days in advance.
  • Clauses which give the business operator the right to terminate the lease agreement prior to the originally agreed period of time must be written in bold, italic or red letters.
  • If the tenant is in breach of the contract, then the business operator is required to give the tenant 30 days to eliminate the breach before termination.
  • It is forbidden to incorporate clauses which waive or limit the liability of the business operator who is in breach with the lease agreement or acts wrongfully, allow the business operator to request an advance rental fee of more than one month’s rent or to alter the rental rates or any fees during the duration of the lease agreement. The security deposit must not exceed the amount of more than one month’s rent, and terms which allow the business operator to seize the security deposit or advance rent are void.
  • Before inspecting the property, the business operator has to notify the tenant within a reasonable time.
  • Terms which allow a higher billing for electricity and water than the rates prescribed by the authorities are prohibited as well as stipulations which enable the business operator to bar the tenant from entering the accommodation or confiscating the tenant’s possessions.
  • Fees for prolongation of the rental agreement and terms which allow the business operator to terminate the lease agreement earlier without cause, such as material breach of the contract, are forbidden.
  • Normal wear and tear of the property or its interior and defects that result out of wear and tear shall be borne by the business operator only.
  • The tenant is not liable for property damages caused without the tenant’s contribution.

  If a lease agreement includes above-mentioned clauses, such clauses will from now on be deemed invalid. A business operator who fails to follow the Regulations could face criminal prosecution.

• Thailand’s SMART Visa Program

  Dezember 28, 2018 12:00 am Kommentare deaktiviert für Thailand’s SMART Visa Program

  Thailand has introduced a new program to attract highly skilled experts and investors. This program shall target several industries and enhance the scientific and technological sector. SMART Visa and its privileges will help to recruit various talents, senior executives, entrepreneurs and investors for the country’s development in the fields of next-generation automotive, smart electronics, medical and wellness tourism, agriculture and biotechnology, future food technologies, automation and robotics, aviation and logistics, biofuels and biochemicals, digitization and health technologies.

  Depending on the qualifications the SMART Visa application requirements vary:

  • Highly skilled experts in the fields of science and technology have to apply for Smart T. Smart T requires a minimum salary of THB 200,000 per month and an employment agreement which guarantees employment in Thailand for at least one year.
  • Investors must directly invest at least THB 20 million in the targeted industries in Thailand, which apply technologies related to manufacturing or delivering services. Smart I is the relevant visa type.
  • Senior executives of companies in the targeted industry which use technologies in manufacturing or delivering services must earn not less than THB 200,000 per month, hold a bachelor’s degree or higher and be engaged at least ten years in the relevant field. Senior executives must have an employment agreement with a company in Thailand or abroad, with a work assignment in Thailand. If the requirements are met, senior executives are eligible for the visa type Smart E.
  • Smart S is suitable for foreign startup entrepreneurs who wish to invest and operate in the targeted industries in Thailand. Entrepreneurs must have a fixed savings account with at least THB 600,000. This amount varies if spouses and children follow. Health insurance must be concluded which covers the entire period of stay in Thailand. The startup must be set up within one year and participate in an incubation or accelerator program.

  The qualifications of the targeted group must be certified by the relevant government agency, such as the National Science and Technology Development Agency (NSTA), Digital Economy Promotion Agency (DEPA), the National Innovation Agency (NIA) etc.

  

  Privileges range from a 4-year visa without the necessity of a re-entry permit, no obligation to obtain a work permit, an extension of the 90-day Immigration reporting to one year and a right for spouses and children to stay and work in Thailand without a work permit.

  The Smart Visa is a model which applies to companies that are promoted by the BOI. The Smart Visa unit under the BOI will issue a letter which certifies the qualifications. This letter is valid 60 days and is required for the Smart Visa application at Thai Embassies or the One-Stop Immigration Center for Visas and Work Permits in Thailand.

• Work Permit Extension under the Emergency Decree on Foreign Employment Management B.E. 2560

  Dezember 21, 2018 12:00 am Kommentare deaktiviert für Work Permit Extension under the Emergency Decree on Foreign Employment Management B.E. 2560

  On the 10th of May 2018, the Department of Employment (DoE) has published a letter to address the scope of the Work Permit under the Emergency Decree on Foreign Employee Management B.E. 2561 (the “Decree 2018”). It especially elucidated the question whether a foreigner who has been granted a Work Permit once is able to work in another type of work, for another employer, at another workplace or work condition in Thailand.

  Section 70 of the Emergency Decree on Foreign Employee Management B.E. 2560 (the “Decree 2017) has been repealed through the Decree 2018 and, therefore, the application form TM.6 has been revoked, neither the employer nor the employee has to register any changes related to the type of work, the employer, workplace or work condition any longer.

  Section 70 of the Decree 2017 had stipulated the interdiction to employ a foreigner who had registered a different type of work, a different employer, workplace or work condition in the Work Permit; the application form TM.6 had been used to amend the Work Permit if changes occurred.

  As a result, a foreign employee can work continually in a different type of work, at a different workplace or under different work conditions. However, this only applies as long as the employment is under the same employer as recorded in the existing Work Permit.

  This means a foreign employee is allowed to work anywhere and is not obliged to submit an application for changing or adding the workplace in the Work Permit as long as the employee works for the same employer.

  A foreigner is not allowed to employ himself and thereby apply for the Work Permit. However, a foreigner may be employed by a registered company in which he himself has director authority.

  It is notable that the DoE has issued a new form of Work Permit book which does not include the section “condition”. This seems to enable the foreigner to work under flexible conditions. A foreigner who holds an old version of the Work Permit is not obligated to notify the DoE from now on regarding the.

  A foreigner who wishes to change or add a type of work is not prohibited from doing so, as long as that work is not excluded by the Official List. The employee can start with a new or additional type of work immediately without notifying the DoE. Employer and Employee must notify the DoE only if the employee has a new or additional employer according to Section 13 of the Decree 2018.

  

  In summary, if the employee wishes to change or add the type of work, workplace or work condition then the employee is free to do so without notifying the DoE. The employee is allowed to work with the existing Work Permit without amendments.

  Once the employee wants to change the employer or add an employer, both the employee and employer, have to proceed the registration at the DoE. Both have to submit an employment form to the officials within 15 days from the date of commencement, according to Section 64/2 and 13 of the Decree 2018. Otherwise, the employer and employee are liable for a fine of THB 20,000.

• New Land and Building Legislation in 2020

  Dezember 12, 2018 12:00 am Kommentare deaktiviert für New Land and Building Legislation in 2020

  After an extensive legislative process, the National Legislative Assembly (NLA) has recently passed the new Land and Building Act (the “Act) comprising 94 Sections and introducing a new system on property taxation. With its announcement in the Royal Gazette, the Act will replace the old and outdated Land and House Tax Act B.E. 2475 (1932).

  The new system on property taxation includes a legal ceiling rate which depends on the category and the appraised value of the land; a tax exemption might be granted in specific cases:

  • Legal ceiling rate for residences: 0,3 % / tax exemptions for first homes
  • Legal ceiling rate for agricultural land: 0,15 % / tax exemption for agricultural land held by individuals
  • Legal ceiling rate for other purposes: 1,2 %
  • Legal ceiling rate for undeveloped land: 1,2 %

  The rates above show the maximum rates under the Act only. Again, the final tax rate is based on the land category and the appraised value of the land. These rates will be increased by 0,3 % every three years. However, the ceiling rate of 3 % will be not exceeded.

  

  The tax collection will start in 2020. According to the Deputy Finance Minister Wisudhi Srisuphan, the new system will stimulate the economy and the budget will help the local administrations to enhance the development of their areas.

• Mercedes-Benz Investment – 100 Million Euros for Battery Production in Thailand

  November 26, 2018 12:00 am Kommentare deaktiviert für Mercedes-Benz Investment – 100 Million Euros for Battery Production in Thailand

  Together with their local partner Thonburi Automotive Assembly Plant Co. Ltd. (“TAAP”), Mercedes-Benz Cars is going to invest over 100 Million Euros in the existing car plant and a new battery production factory in Thailand. The investment shall extend the existing car plant and increase the production portfolio by adding new models. The new battery factory will be established close to the car plant of Mercedes Benz, expand over 48.000 sqm. This project shall be realized until 2020; the production of the batteries shall start in 2019, according to Managing Director of TAAP, Veerachai Chaochankij.

  The battery production factory in Thailand will be the sixth Mercedes-Benz battery factory worldwide. As part of the Mercedes-Benz Cars battery production network, it will ensure Mercedes-Benz a strong position in the global electromobility market: the new battery factory in Thailand shall not only cover local demand but also serve the export.

  According to Markus Schäfer, Member of the Divisional Board of Management Mercedes-Benz Cars, Production and Supply Chain this strategy will enable Mercedes-Benz Cars to operate in “any region at short notice and the right size”.

  

  As a result of the investment, over 300 additional jobs will be created. Dr. Uttama Savanayana, Thailand’s Minister of Industry, welcomes this development. The currency inflow will facilitate the country’s economy by introducing new technology standards and promoting employment in a new higher technology production.

  Over 40 years ago the Mercedes-Benz Cars plant started its first local production with the model W123, counting over 1000 employees nowadays, with increasing tendency.

• Release of Import Duties on Machinery with the eMT System

  November 14, 2018 12:00 am Kommentare deaktiviert für Release of Import Duties on Machinery with the eMT System

  The electronic machine tracking system (eMT) was developed by the Investor Club Association to assist companies, promoted by the Board of Investment (BOI), with privileges granted under Section 28 and 29 of the Investment Act B.E. 2520.

  The Investor Club Association (IC), established in 1993, is an organization which brings together Thai and foreign investors for collaboration and exchange of information. Under this collaboration, the IC developed different systems to quickly realize a BOI promotion.

  Depending on the status of a promoted person, the BOI grants various benefits and rights which are listed in Chapter 3 of the Investment Act B.E. 2520. According to Section 28 of Chapter 3, the promoted person shall be released from the payment of import duties on machinery which is essential for the promoted activity. And this is where the eMT system is utilized.

  To ensure an expeditious process and to realize the exemption granted in Section 28 without delay, the promoted person can apply for the use of the eMT system and submit a master list of the machinery and equipment. After the approval by the eMT system, the IC will issue an approval letter within three hours. This process is very efficient.

  

  The following documents are required for the use of the eMT system:

  • application form for use of eMT system
  • Copy of the promotion certificate indicating the privilege according to Section 28 Investment Act B.E. 2520
  • Tax ID
  • Name and address in Thai and English for issuing tax receipts

  The applicant needs to pay an application fee of THB 3,745, an advance service fee of THB 535 and undergo an eMT systems orientation training. The latter is free of charge for one attendant per company. Additional participants are subject to a fee of THB 4,280 (Investor Club members) / THB 6,420 (non-members).

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