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  1. Visa amnesty to end on September 26th and another extension is unlikely

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    Visa amnesty for foreigners in Thailand, which has been extended since April of 2020, was further extended to September 26th, 2020. This extension was described as “final” by the Cabinet and another extension seems highly unlikely.  

    The visa amnesty, which was originally due to expire on July 31st was further extended until September 26th, 2020, allows foreigners to stay in Thailand without having to extend visas at an Immigration office. This applies to all foreigners whose visas did not expire before March 26th. 

    The automatic visa extension was published in the Royal Gazette and came into force from August 1st, 2020. 

     However, after September 26th, if the immigration does not extend the visa amnesty. Overstay fines and the 90-day report requirements will resume. Foreigners planning to continue staying in Thailand are advised to renew their visas and 90-day reports before September 26th 

    Foreigners who are unable to extend their visas or are unable to leave due to flight restrictions, may ask their respective embassies for an official letter permitting them to continue staying in Thailand. If they are unable to obtain a formal letter from their embassy, they would be asked to leave the country.  

    Before the visa amnesty was granted, immigration officials often required foreigners to present as many as nine separate documents to extend their stay for up to 30 days. These included land title deeds, rental agreements, and even photographs of foreigners with their accommodations. 

    If you have any questions, feel free to contact us at [email protected] or call us at +66 (0)2 117 9131-2. 

  2. Grundzüge des thailändischen Immobilienrechts

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    (Stand: Juli 2013)

    Grunderwerb durch Ausländer

    Das thailändische Recht schränkt Ausländer grundsätzlich darin ein, in Thailand Grundstücke zu kaufen und Eigentum daran zu erwerben. Nur in folgenden Fällen ist derzeit ein Grunderwerb durch Ausländer möglich:

    • Das thailändische „Board of Investment (BOI)“ und die sog. „Industrial Estates Authority“ haben die Möglichkeit, im Rahmen ihrer Förderung bestimmter Wirtschaftssektoren einem begünstigten Unternehmen den Erwerb von Grundstücken zu erlauben.
    • Ebenso kann eine Erlaubnis nach dem sog. Petroleum Act im Rahmen bestimmter danach genehmigter Projekte erteilt werden.
    • Eine Ausnahme besteht weiterhin für Banken und andere Finanzinstitute, die von ausländischer Seite übernommen wurden.
    • Ein Ausländer, der mindestens 40 Millionen Baht in bestimmte zugelassene Wertpapiere in Thailand investiert, darf ein Grundstück mit einer Größe bis zu 1 rai (1600 qm) zu Wohnzwecken für sich und seine Familie erwerben.

    Diese Ausnahmen sind für die Mehrheit der ausländischen Investoren nicht relevant. Im Folgenden werden verschiedene legale Wege für Ausländer aufgezeigt, ein Eigentums- oder Besitzrecht auf eine Immobilie in Thailand zu erwerben.

    Mietbesitz

    Ausländer können kurzfristige oder langfristige Mietverträge über Grundstücke und/oder Häuser abschließen. Solche Mietverträge können für eine Dauer von bis zu 30 Jahren registriert werden und enthalten oft eine Klausel, welche danach einen Neubeginn der Miete für weitere 30 Jahre vorsieht. Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass nach thailändischem Recht eine solche Erneuerung nur einmalig möglich ist. Mietverträge zu industriellen oder kommerziellen Zwecken können für eine Mietdauer von bis zu 50 Jahren abgeschlossen werden. Auch hier ist eine einmalige Erneuerung für einen Zeitraum von weiteren 50 Jahren möglich. Die meisten Behörden halten solche Erneuerungsklauseln nur gegenüber dem ursprünglichen Vermieter und Landeigentümer, nicht aber gegenüber einem eventuellen Rechtsnachfolger des Vermieters, für durchsetzbar. Mietverträge, die über eine Dauer von mehr als drei Jahren abgeschlossen werden, sind beim zuständigen Grundbuchamt auf der Titelurkunde des Landes einzutragen, um auch nach Ablauf des Zeitraums von drei Jahren durchsetzbar zu sein.

    Grundeigentumserwerb durch eine Gesellschaft

    Eine thailändische Gesellschaft mit beschränkter Haftung („Private Limited Company“) kann als juristische Person Grundeigentum erwerben. Die Gesellschaft muss gemäß ihrem Geschäftszweck und ihrer Satzung befugt sein, Grundeigentum zu haben und in Grundeigentum zu investieren. Ausländische Gesellschafter dürfen mit bis zu maximal 49 % an einer solchen Gesellschaft beteiligt sein, den Rest der Anteile müssen echte thailändische Investoren halten.

    Sehr wichtig ist, dass rechtzeitig die Jahresbilanzen fertiggestellt und die anfallenden Steuern bezahlt werden.

    Land-Titelurkunden

    Der bevorzugte Landtitel in Thailand ist der Chanote (was wörtlich übersetzt „Landtitel” bedeutet), welcher gemäß dem Land Act von 1954 ausgestellt wird. Chanotes, die gemäß den Vorschriften dieses Gesetzes ausgestellt wurden, werden beim Grundbuchamt registriert und geben den Eigentümer, die Grundstücksgrenzen, die Grundstücksgröße und dingliche Belastungen (wie Hypotheken oder Dienstbarkeiten) detailliert wieder.  Der Erwerber eines Chanote wird bei der Übertragung als Eigentümer des entsprechenden Grundstückes beim Grundbuchamt registriert.

    Chanotes werden vom Grundbuchamt auf Antrag des Inhabers eines Besitztitels für das Grundstück ausgestellt. Es gibt im Wesentlichen drei verschiedene Arten von Besitztitelurkunden, die immer noch existieren und von denen viele noch nicht auf die höhere Stufe des Chanote umgewandelt worden sind. Konkret sind dies “Nor Sor 3 Gor”, “Nor Sor 3”, und “Sor Kor 1”, wobei man gelegentlich auch noch anderen Formen von Besitzrechtedokumenten begegnet, als Teil der historischen Aufzeichnung von Grundstücksdaten beim Grundbuchamt.

    Unter den drei Hauptformen ist “Nor Sor 3 Gor” der bevorzugte Besitztitel.  Die diesbezügliche Urkunde enthält bereits eine relativ genaue Bemessung des Grundstückes und seiner Grenzen (allerdings nicht so präzise wie ein Chanote), sowie einen Nachweis über die Nutzung des Grundstückes in der Vergangenheit. “Nor Sor 3” ist fast identisch mit einer “Nor Sor 3 Gor”–Urkunde, mit dem Unterschied, dass die Abmessungen und Grenzen des “Nor Sor 3 Gor” präziser sind.  Außerdem muss bei einem “Nor Sor 3” – Besitztitel eine 30-tägige Frist der öffentlichen Bekanntmachung eingehalten werden bevor die Eigentumsübertragung stattfinden kann, wohingegen diese Änderungen bei einem “Nor Sor 3 Gor” sofort registriert werden können.
    Der unsicherste Titel ist der “Sor Kor 1”.  Dieses Dokument ist ein unregistriertes Formular, welches den Anspruch eines Grundstücksbewohners oder -nutzers wiedergibt, dass das Land ihm bzw. ihr gehört.  Die Abmessungen sind in einem solchen Dokument ungenau wiedergegeben oder fehlen völlig und können auch leicht bestritten werden. Dennoch, auch ein einfacher “Sor Kor 1”–Titel kann gekauft und in einen Chanote umgewandelt werden.

    Das Antragsverfahren, um eines der drei Besitzrechtdokumente Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor oder Sor Kor 1 in einen Chanote höherzustufen, kann je nach Grundbuchamt von drei Monaten bis zu eineinhalb Jahren dauern.

    Neben dem Chanote nach dem „Land Act“ existieren einige andere, wenn auch weit weniger gebräuchliche Arten von rechtlich anerkannten Chanotes.  Diese anderen Chanote – Typen enthalten zwar nicht ganz so genaue Gemarkungs- und Abmessungsangaben wie ein Chanote nach dem Land Act, aber sie werden vom Grundbuchamt hinsichtlich der Eigentumsübertragung und der Registrierung wie ein solcher behandelt.

    Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Grund für die vielen verschiedenen Land-Titelurkunden, denen man in Thailand begegnet, in der komplexen und teilweise widersprüchlichen Geschichte der Landerschließung und Eigentumsdokumentierung in Thailand liegt. Selbst ein ordnungsgemäß erstellter Chanote kann rechtlich angreifbar sein. Vor diesem Hintergrund ist es ratsam, vor jedem Grundstückserwerb eine sorgfältige Prüfung der Geschichte des Grundstücks und der entsprechenden Landtiteldokumente durchzuführen. Denn der Käufer eines Grundstücks übernimmt mit dem gekauften Land jegliche Mängel eines Titels sowie mögliche Forderungen gegen den Titelinhaber.

    Eine solche sog. “Due Diligence“ durch qualifizierte und erfahrene Rechtsanwälte, welche mit der Geschichte der Grundstücksdokumente und den Verfahren vor dem Grundbuchamt vertraut sind, sollte immer durchgeführt werden bevor ein Grundstück gekauft wird. Diese Prüfung beinhaltet generell eine vollständige Prüfung der Geschichte des jeweiligen Titels, die Untersuchung von Grundstücksbelastungen, eine Besichtigung des Grundstücks vor Ort, und die Prüfung von bauplanungs- und bauordungsrechtlichen Vorschriften.

    Erwerb einer Eigentumswohnung (Condominium Unit”)

    Die Regeln für den Erwerb einer Eigentumswohnung ähneln denen für den Erwerb von Grundstücken. Die einzelnen Einheiten einer Wohnanlage („Condominium“) haben eine Art Eigentumsurkunde („Unit Title Deed“) und das Eigentum wird beim Grundbuchamt übertragen. Ausländer können hier echtes Eigentum an bis zu 49% der Fläche einer Eigentumswohnanlage erwerben, sei es als natürliche Person oder als ausländische Gesellschaft, und dabei als Eigentümer auf der Titelurkunde eingetragen werden. Diejenigen, die keine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung haben, müssen den Nachweis erbringen, dass ausländisches Geld nach Thailand gebracht wurde, um die Wohneinheit zu kaufen. Eine Eigentumswohnung kann von Ausländern auch auf dieselbe Art und Weise gemietet werden wie dies bei Grundstücken möglich ist.

    Eigentumserwerb von Gebäuden

    Auch Gebäude können ohne Weiteres von Ausländern in deren eigenem Namen erworben werden. Empfehlenswert, aber nicht zwingend erforderlich, ist die Eintragung eines sog. Erbbaurechts („Superficies“) auf der Titelurkunde des Grundstücks, auf dem das Gebäude steht. Dies beinhaltet das Recht, Eigentümer eines Gebäudes zu sein, auf einem Grundstück das nicht im Eigentum des Erbbauberechtigten steht.

    Wenn ein ausländischer Investor der erste Eigentümer des Hauses ist, sollte er Nachweise haben, dass er das Haus gebaut hat, z.B. Zahlungsbelege für den Bau des Gebäudes sowie ein Bauvertrag  und eine Baugenehmigung, welche auf den eigenen Namen ausgestellt ist. Im Falle eines Zweitkäufers muss der Eigentumsübergang in dessen Namen beim zuständigen Grundbuchamt eingetragen werden und er erfordert eine 30-tägige öffentliche Bekanntmachung vor der Übertragung.

    Eigentumsübergang

    Das Eigentum an einem Grundstück oder einem Gebäude wird durch eine schriftliche Registrierung beim zuständigen Grundbuchamt übertragen. Der Eigentumswechsel wird auf der Titelurkunde und/oder auf anderen Dokumenten festgehalten. Alle Dokumente werden in Form öffentlicher Urkunden aufbewahrt.

    Steuern und Gebühren

    Im Allgemeinen fallen mit der Registrierung des Eigentums derzeit folgende einmalige Gebühren und Steuern an:

    1) Gebühren des Grundbuchamts („Transfer Fee“)

    Die vom Grundbuchamt erhobene Übertragungsgebühr beträgt 2% des vom Grundbuchamt geschätzten Wertes der Immobilie.

    2) Einkommenssteuer („Withholding Tax“)

    Die Einkommenssteuer beträgt derzeit 1% des vom Grundbuchamt geschätzten Wertes der Immobilie bzw. des tatsächlichen Kaufpreises (es ist der jeweils höhere Wert ausschlaggebend), wenn der Verkäufer eine juristische Person ist. Dies ist eine Quellensteuer, welche auf die von der Gesellschaft für das entsprechende Jahr zu zahlende Einkommenssteuer angerechnet wird.

    Für den Fall, dass der Verkäufer eine natürliche Person ist, berechnet sich die zu zahlende Einkommenssteuer nach einem Stufentarif, welcher zwischen 0% – 37% des vom Grundbuchamt geschätzten Wertes der Immobilie liegt.

    3) Stempelsteuer („Stamp Duty“) oder Grunderwerbssteuer („Specific Business Tax“)

    Stempelsteuer: sie beträgt 0,5 % des vom Grundbuchamt geschätzten Wertes der Immobilie bzw. des Kaufpreises (es ist der jeweils höhere Wert ausschlaggebend), oder**

    Grunderwerbssteuer: sie beträgt 3,3 % des vom Grundbuchamt geschätzten Wertes der Immobilie bzw. des Kaufpreises (es ist der jeweils höhere Wert ausschlaggebend).

    **in der Regel wird die Stempelsteuer anfallen, wenn das Grundstück innerhalb der letzten 5 Jahre (bei thailändischem Eigentümer: 2 Jahre) nicht übertragen wurde, andernfalls fällt die Grunderwerbssteuer an.

    Gebühren bei Mietverträgen

    Für registrierte Mietverträge fallen eine Registrierungsgebühr („Registration Fee“) und eine Stempelgebühr („Stamp Duty“) in Höhe von insgesamt 1,1% des Gesamtmietzinses für die registrierte Mietdauer an (d.h. eventuelle Erneuerungen der Mietdauer bleiben zunächst unberücksichtigt).

    Hypotheken/Grundpfandrechte

    Ein Grundstück oder ein Gebäude kann von natürlichen Personen (eingeschlossen ausländische natürliche Personen) zwecks Sicherung von Verbindlichkeiten mit einer Hypothek bzw. einem Grundpfandrecht belastet werden. Juristische Personen, einschließlich thailändischer juristischer Personen, die nicht dem Finanzsektor angehören, sind nicht befugt, eine Hypothek bzw. ein Grundpfandrecht zu registrieren.

    Die Registrierungs- und Stempelgebühr für eine Hypothek bzw. ein Grundpfandrecht beträgt insgesamt 1,05% des im entsprechenden Vertrag vereinbarten Sicherungsbetrages (begrenzt auf eine Maximalgebühr von 200.000 Thai Baht).

    Wiederkehrende Steuern

    Die sog. „Land and House Tax“ ist von allen Eigentümern eines Hauses, Gebäudes, einer Anlage und/oder eines Grundstücks jährlich zu entrichten, nicht besteuert wird jedoch der erste Wohnsitz. Der Steuersatz beträgt 12,5% des Betrages, der dem aktuellen bzw. zu erwartenden (d.h. erzielbaren) jährlichen Mietzinses für die Immobilie entspricht.

    Die sog. „Local Development Tax“ ist von jeder Person, die entweder ein Grundstück besitzt oder Eigentümer eines Grundstückes ist, jährlich zu entrichten. Die Steuerrate variiert je nach dem von den örtlichen Behörden geschätzten Wert der Immobilie. Es wird ein Freibetrag gewährt für Grundstücke, die eigenen Wohnzwecken dienen. Dieser Freibetrag unterscheidet sich je nach Lage des Grundstücks.

    Eine Einkommens- bzw. Körperschaftssteuer wird bei dem Eigentümer eines Grundstücks erhoben, wenn mit dem Grundstück Einkommen erzielt wird. Ein solches Einkommen können zum Beispiel Mieteinnahmen oder ein Gewinn beim Verkauf einer Immobilie sein.

    Diese Übersicht dient nur informatorischen Zwecken und ersetzt keine rechtliche Beratung. FRANK Legal & Tax übernimmt keinerlei Haftung für den Inhalt dieser Zusammenfassung. Wir empfehlen dringend, sich vor einer geschäftlichen Betätigung in Thailand durch einen fachkundigen Rechtsanwalt beraten zu lassen.

  3. New Regulations on the Employment of Foreigners

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    In March 2018 the Thai cabinet approved the amendments to the Royal Ordinance on the Management of Foreign Workers Employment B.E. 2560 (2017). The amendments were published on March 27, 2018 in the Royal Gazette and are known as the Royal Decree on Managing the Work of Foreigners (No. 2) B.E. 2561 (the „Decree“).

    The new provisions set forth significant changes to the work permit procedures in Thailand. They aim at providing more clarity and removing red tape in the process of employing foreigners in Thailand, an effort that is certainly viewed favorably by foreign employees and their employers. The new provisions introduce, where possible, notification requirements rather than a permission system.

    Notable is that the definition of “work” has been adjusted, it now reads: „performing any profession, whether or not there is an employer, excluding business operations of a foreign business license’s holder under the Foreign Business Act“ – as opposed to the previously wider definition of „exerting one’s physical energy or employing one’s knowledge to perform a profession or perform work, whether or not for wages or other benefits“. Notably, the new definition explicitly excludes the activity of foreigners holding or representing an entity holding a Foreign Business License („FBL“). Therefore, foreigners working for an entity holding an FBL will not be required to obtain a work permit any longer.

    A work permit is also not required if a foreigner enters the Kingdom only temporarily. The modified Section 4 of the Decree provides the following additional work permit exemptions:

    • Entering Thailand to organize or attend a meeting; this includes the participation in a pro-active way and allows the participant to give opinions, lectures and presentations.
    • Entering Thailand to organize or attend training, workshops or seminars
    • Entering Thailand to organize or attend art and/or cultural exhibitions, sports competitions or any other activities, as prescribed by the Thai cabinet.

    The work permit exemptions under Section 4 also include foreigners who are investors or operators of businesses, experts or highly skilled professionals with knowledge that could be beneficial to Thailand’s development, as prescribed by the Thai cabinet.

    It is now possible to submit an application for a work permit online, within Thailand or from outside the country. Furthermore, the processing time for issuing a work permit will not exceed 15 working days once a completed application has been submitted to the Department of Employment.

    Finally, it should be noted that employer and foreign employee are obligated to notify the registrar within 15 days about the employment or any changes. Failure to do so will lead to a fine ranging from THB 20,000 to THB 50,000.

    Particularly with regard to foreigners who work without a work permit, imprisonment is no longer stipulated by the provisions. Now, with the effective Royal Decree (No. 2) B.E., a foreigner who works without a work permit is subject to a fine of THB 5,000 to THB 50,000.

    Employers who hire a foreigner without the relevant work permit will face a reduced fine of THB 10,000 to THB 100,000 per employee. An employer who repeats this offence shall be punished with imprisonment up to 1-year and/or a fine ranging from THB 50,000 to THB 200,000. Moreover, the employer will be prohibited from employing foreigners for three years.

    It will be interesting to see the implementation of the new rules in practice – we will keep you informed.

  4. Visa / Work Permit for Foreigners with Thai Spouse

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    If a foreign employee is married to a Thai citizen, the foreigner may apply for a non-immigrant-O-visa (dependent visa) in Thailand. For the one-year extension of such visa, issued by the Immigration Office, in particular the following will be required:

     

    • Marriage certificate;
    • Evidence of income of not less than 400K/year, e.g. bank statement;
    • ID card of the spouse; and
    • Physical presence of the spouse.

     

    The foreigner is then entitled to apply for a work permit under privileged conditions from the Department of Employment. For such work permit, in particular the following will be required with regards to the employer:

     

    • Capital of 1 Million THB for this foreigner and
    • 2 Thai staff employed for this foreigner.

     

    There is no requirement for a non-immigrant-B-visa in connection with such work permit, the non-immigrant-O-visa is sufficient. However, if a non-immigrant-B-visa is preferred and applied for, please note that 2 Million THB capital are still required for such visa application.

     

     

  5. Usufruct – A Feasible Option for Foreigners in Thailand?

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    Foreigners in Thailand have the possibility to register a usufruct related to a land plot or other real property.

    1. Characteristics

    A usufruct provides limited property rights and is a legal right to the use and enjoyment of immovable property, including commercial benefits of property belonging to another person, according to the CCC section 1417. A usufruct is registered on the title document. It may be created either for a specified period (not exceeding 30 years) or for the life of the beneficiary of the usufruct (the “usufructuary”).

    A usufruct always expires upon the demise of the holder of the usufruct and, therefore, may not be inherited.

    The property may not be damaged or altered in any way by the usufructuary. He must keep the property intact and returned as in the initial state. The usufructuary is responsible for the costs of maintenance of the property, for paying taxes and duties and for interests payable on debts charged to it. If required by the owner, the usufructuary shall insure the property against loss for the benefit of the owner. He must pay the insurance premiums for the duration of the usufruct.

    2. Flexibility of the Usufruct

    The usufructuary may lease or rent out the land and receive payment under a rental agreement. He may also transfer his rights to the usufruct to a third party (Section 1422 of the Civil and Commercial Code). The owner of the property, however, will still claim for damages caused by the third party directly against the usufructuary.

    The usufructuary has no power to prohibit the owner to sell the property without damaging the usufruct. Therefore, no consent is required from the usufructuary if the owner wants to sell the property. However, the usufruct is a real right that remains valid for any third party, including a new owner. In the case of any transaction which damages the usufruct, the usufructuary can file an objection or force the receiver to register the usufruct.

    3. Discretion of the Land Office

    Foreigners are not restricted with regards to the registration of a usufruct, however, as for all rights over property, it should be noted that the registration of such a right is at the discretion of the officer in charge at the Land Department and may vary depending on the location.